Uitponding: gevolgen voor de huurmarkt
Het afgelopen kwartaal verkochten woningbeleggers 12.200 woningen, een stijging van 57% ten opzichte van de 7.800 woningen die in dezelfde periode vorig jaar werden verkocht. Kleine particuliere beleggers zagen door fiscale druk, hoge financieringskosten en regelgeving zoals de Wet betaalbare huur weinig toekomstperspectief in hun bezit. Veel van deze woningen betreffen oudere panden die voorheen aantrekkelijk waren vanwege de lage aankoopprijs en het potentieel voor buy-to-let.
Institutionele beleggers, die doorgaans grote portefeuilles beheren, verkochten tegelijkertijd maar liefst 70% meer woningen. Vaak gaat het om panden die niet meer voldoen aan de eisen voor verduurzaming. De huidige hoge leegwaardes op de koopmarkt bieden een aantrekkelijke uitweg, waarbij woningen boven boekwaarde worden verkocht.
Nieuwbouw als tegenwicht, maar groeitempo neemt af
Ook al wordt de huurvoorraad vooralsnog op peil gehouden door nieuwbouw, de productie staat onder druk. In de eerste zeven maanden van 2024 groeide het aantal afgegeven bouwvergunningen nog met 25% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. In het derde kwartaal zakte deze groei echter terug naar slechts 9%. Deze vertraging in het groeitempo van de nieuwbouwproductie vergroot de druk op de woningmarkt.
Obstakels voor een gezond investeringsklimaat
Hoewel de beperking van de renteaftrek voorlopig van de baan is, blijven andere factoren het investeringsklimaat belasten. De hoge kosten van bouwmaterialen en stijgende loonkosten drukken zwaar op nieuwbouwprojecten. Tegelijkertijd is er een tekort aan bouwlocaties, vooral in stedelijke gebieden, en worden projecten vertraagd door lange bezwaarprocedures en complexe regelgeving.
Deze obstakels maken het lastig om nieuwbouwprojecten rendabel te maken. Dit beperkt niet alleen het aantal nieuwe woningen, maar ontmoedigt ook investeringen in het verduurzamen van bestaande huurwoningen. Dit zet de middenhuurvoorraad verder onder druk.
Wat betekent dit voor de huurmarkt?
De veranderende huurmarkt laat haar sporen na. Institutionele beleggers richten zich op duurzame, luxere woningen in het hogere middensegment. Hierdoor ontstaat een mismatch: huurders met een middeninkomen, die niet in aanmerking komen voor sociale huur en geen koopwoning kunnen betalen, zien het aanbod slinken. Kleine, betaalbare huurwoningen verdwijnen naar de koopmarkt en worden vaak verkocht aan starters.
Deze dynamiek verkleint niet alleen het aanbod voor middeninkomens, maar ontmoedigt ook beleggers die in dit segment actief willen blijven. Het risico is groot dat middeninkomens volledig tussen wal en schip raken: sociale huur is niet toegankelijk, terwijl koopwoningen financieel onhaalbaar blijven. Dit vergroot de scheefgroei op de woningmarkt.
Conclusie: een huurmarkt in transitie
De huidige cijfers laten zien dat de huurvoorraad vooralsnog op peil blijft, maar de dynamiek achter deze cijfers schetst een ander verhaal. De afname van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens bedreigt de balans op de woningmarkt. Tegelijkertijd stokt de nieuwbouw door hoge kosten, een tekort aan bouwlocaties en onzekerheid over regelgeving. Minister Keijzer zal begin volgend jaar de Wet betaalbare huur evalueren, maar zonder structurele oplossingen dreigt de toegankelijkheid voor middeninkomens verder te verslechteren. Dit vraagt om een duidelijke visie en daadkrachtige actie van zowel beleidsmakers als de markt.
