Bron: Telegraaf
Hoe werkt de vastgoedbijtelling?
De bijtelling is gebaseerd op een forfait van 3,35 procent van de WOZ-waarde van een woning (of de werkelijke waarde bij niet-woningen). Dit percentage wordt als fictief rendement opgeteld bij het belastbare inkomen in box 3.
De regeling is bedoeld als correctie: wanneer een pand leegstaat, onder de markthuur wordt verhuurd of door de eigenaar zelf wordt gebruikt, wordt alsnog een verondersteld rendement belast.
Forfait versus werkelijkheid
De gekozen 3,35 procent is gebaseerd op historische data uit de periode 2019 tot en met 2021, waarin het merendeel van de vastgoedbeleggers een huurwaarde behaalde op of boven dit niveau.
Toch wringt hier volgens meerdere experts de kern van het probleem. Vastgoed is geen uniforme beleggingscategorie. Rendementen verschillen sterk per locatie, objecttype en marktfase. Een generiek forfait sluit daardoor in veel gevallen niet aan bij de praktijk.
Daarnaast zijn er structurele beperkingen in de gekozen systematiek:
- WOZ-waardes lopen vaak achter op de actuele marktwaarde
- Specifieke factoren zoals erfpacht of leegstand worden niet meegenomen
- Objecttypen worden over één kam geschoren
Hierdoor kan een situatie ontstaan waarin belasting wordt geheven over een rendement dat feitelijk niet wordt gerealiseerd.
Belasting zonder opbrengst
Met name bij leegstand of tijdelijk tegenvallende verhuur kan de bijtelling wrang uitpakken. Een pand dat geen inkomsten genereert, kan alsnog leiden tot een belastingdruk op basis van een fictief rendement.
Juist binnen een stelsel dat steeds meer richting werkelijk rendement beweegt, roept dit vragen op over de consistentie en rechtvaardigheid van de regeling.
Houdbaarheid van de regeling
De vastgoedbijtelling staat niet op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van de bredere herziening van box 3. Daarbij ligt het systeem als geheel onder een vergrootglas, mede door eerdere juridische procedures rondom fictief rendement.
De verwachting is dat ook deze maatregel onderwerp van discussie zal blijven. Niet alleen vanwege de gekozen parameters, maar ook vanwege de vraag of een generiek forfait binnen vastgoed überhaupt houdbaar is.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor vastgoedbeleggers onderstreept deze ontwikkeling het belang van scenario-denken. Niet alleen het directe rendement, maar ook fiscale aannames spelen een steeds grotere rol in de uiteindelijke performance van een investering.
Met name objecten met (tijdelijke) leegstand, lagere aanvangsrendementen of specifieke waardedrukkende factoren kunnen relatief zwaarder worden geraakt door generieke maatregelen zoals deze.
Tegelijkertijd bevestigt dit dossier dat fiscale kaders in beweging blijven. Structurering, timing en objectselectie worden daarmee minstens zo belangrijk als de aankoop zelf.
