Bron: Vastgoedjournaal
Structurele vraag, beperkt nieuw aanbod
De vraag naar zorgvastgoed groeit door vergrijzing, terwijl het aanbod achterblijft. Het beleggingsvolume oogt op papier stevig, maar bestaat grotendeels uit transacties tussen bestaande partijen. Per saldo komt er weinig nieuw vastgoed bij.
Tegelijkertijd is een groot deel van de bestaande voorraad verouderd en niet meer passend bij de huidige zorgvraag. Dat vraagt om een inhaalslag, met name in moderne woonzorgconcepten
Exploitatie is bepalend
Waar regulier vastgoed vooral wordt beoordeeld op locatie en contract, draait het in zorgvastgoed om de huurder. De exploitatie van de zorginstelling bepaalt de houdbaarheid van de huur.
- Marges zijn laag, vaak rond 2,5 procent
- Een hoge bezettingsgraad is noodzakelijk
- Personeelskosten drukken zwaar op de exploitatie
Een lang huurcontract biedt daardoor minder zekerheid dan het lijkt. Als de exploitatie onder druk staat, volgt de huur vrijwel direct.
NHC als onderliggende zekerheid
De businesscase wordt voor een belangrijk deel gedragen door de normatieve huisvestingscomponent (NHC), vastgesteld door de Nederlandse Zorgautoriteit.
Deze vergoeding ligt grofweg tussen €900 en €1.250 per maand per zorgplaats en vormt de basis voor de betaalbaarheid van huur. De recente verhoging helpt, maar maakt projecten niet automatisch robuust.
Lage risico’s, maar ook lage rendementen
De langdurige zorg valt onder de Wet langdurige zorg, wat zorgt voor een gereguleerde en relatief voorspelbare inkomstenstroom. Faillissementen zijn zeldzaam en zorg wordt doorgaans voortgezet, ook bij wisseling van exploitant.
Dat maakt leegstandrisico beperkt, maar betekent ook dat rendementen aan de exploitatiekant laag blijven en een natuurlijke rem zetten op huurniveaus.
Verschuiving naar wonen met zorg
De grootste kansen liggen in het segment tussen zelfstandig wonen en intramurale zorg. Ouderen willen langer zelfstandig blijven, maar wel met zorg in de nabijheid.
Kansen liggen in:
- Transformatie van bestaande locaties
- Combinaties van wonen en zorg
- Nieuwe seniorenconcepten op goede locaties
Financiering: focus verschilt per partij
Bij financiering zie je een verschil tussen banken en non-bancaire partijen zoals Domivest. Banken kijken sterker naar de exploitant en balans, terwijl non-bancaire financiers meer sturen op vastgoed en kasstroom.
In beide gevallen blijft de kwaliteit en houdbaarheid van de zorgexploitatie doorslaggevend.
Wat je als belegger moet weten
Zorgvastgoed vraagt om een andere benadering dan regulier vastgoed. Niet de huur op papier, maar de betaalbaarheid vanuit de exploitatie is leidend. Dat betekent dat pricing, bezettingsgraad en personeelskosten direct doorwerken in het risico.
In de praktijk komt het neer op drie checks:
- Past de huur binnen de exploitatie, ook bij tegenvallers?
- Sluit het vastgoed aan op de huidige én toekomstige zorgvraag?
- Is de exploitant voldoende robuust om schommelingen op te vangen?
Deals die hier niet aan voldoen ogen stabiel, maar zijn dat in werkelijkheid niet.
