Box 3: Vertraagde introductie van het nieuwe stelsel
De invoering van het nieuwe Box 3-stelsel, waarin belasting wordt geheven op basis van werkelijk rendement, is ten minste uitgesteld tot 1 januari 2027. Dit betekent dat vastgoedbeleggers voorlopig te maken blijven houden met het forfaitaire systeem, waarin belasting wordt geheven over een verondersteld rendement, ongeacht de werkelijke inkomsten. Het wetsvoorstel voor de invoering van belasting op werkelijk rendement is eerder dit jaar naar de Raad van State gestuurd voor advies, maar gezien eerdere vertragingen blijft de kans bestaan dat de invoering verder wordt uitgesteld. Onlangs werd bekend dat de benodigde IT-systemen voor grote belastingwijzigingen mogelijk pas in 2029 gereed zijn.
Vastgoed-BVs: renteaftrekbepering
Een andere belangrijke fiscale ontwikkeling betreft de earningsstrippingmaatregel, die de renteaftrek beperkt voor vastgoedvennootschappen [1]. Voor alle BV’s wordt de renteaftrek per 2025 weliswaar verruimd naar 25% van de EBITDA, echter voor vastgoedbedrijven wordt de €1 miljoen-drempel vooralsnog geschrapt. Deze drempel houdt in dat bedrijven rente tot €1 miljoen kunnen aftrekken, zelfs als dit meer is dan 25% van hun EBITDA. Het schrappen van deze drempel plaatst vastgoedbedrijven in een minder voordelige positie ten opzichte van andere bedrijven die wel van deze extra aftrekruimte kunnen profiteren. Dit heeft geleid tot zorgen over de investeringsbereidheid in o.a. de woningmarkt. De Tweede Kamer onderzoekt daarom oplossingen om de negatieve effecten hiervan te beperken [2].
[1] Vastgoedvennootschappen worden gedefinieerd als BV’s waarvan meer dan 70% van de bezittingen uit verhuurde onroerende zaken bestaat. Als vastgoed wordt verhuurd aan verbonden personen blijft de renteaftrek behouden; voor verhuur aan derden gelden strengere regels.
[2] Er zijn voorstellen gedaan om de drempel voor vastgoedbedrijven te verlagen of om de renteaftrek van 25% iets te verlagen voor alle bedrijven. Dit zou een balans kunnen creëren tussen het tegengaan van belastingontwijking door grotere vastgoedconcerns en het ondersteunen van kleinere vastgoed-BV’s in de sector.
Verlaging overdrachtsbelasting naar 8% in 2026
Een positieve ontwikkeling voor vastgoedbeleggers is de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggingen. Vanaf 2026 zal deze dalen van 10,4% naar 8%. Dit maakt woningbeleggingen toegankelijker en creëert meer kansen voor investeerders. De verlaging biedt met name voordelen voor langetermijnbeleggers die hun portefeuille willen uitbreiden of nieuwe investeringen overwegen.
Wat betekenen de maatregelen voor beleggers?
Voor Box 3-beleggers
Voor Box 3-beleggers blijft het huidige forfaitaire systeem nog minstens enkele jaren van kracht. Het nieuwe stelsel zal ergens tussen 2027 en 2029 geïntroduceerd worden, en gebruik gaan maken van twee verschillende belasting methodieken:
- Vermogensaanwasbelasting: De jaarlijkse waardestijging van activa, zoals vastgoed, wordt belast, ongeacht of deze zijn verkocht. Dit betekent dat beleggers belasting betalen over de groei van hun vermogen gedurende het jaar.
- Vermogenswinstbelasting: Voor specifieke categorieën, waaronder onroerende zaken, geldt een belasting bij verkoop van het activum.
Deze combinatie van belastingen zal invloed hebben op de wijze waarop Box 3 beleggers hun investeringen plannen en waarderen.
Voor BV-beleggers
Beleggers die via een vastgoed-BV investeren, moeten rekening houden met strengere renteaftrek regels. De definitieve besluitvorming hierover wordt verwacht in november 2024. Gezien de grote impact op de investeringsbereidheid, worden last-minute-aanpassingen overwogen door de Nederlandse overheid.
Voor alle vastgoedbeleggers
De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% (voor woningbeleggingen) in 2026 biedt een aantrekkelijk vooruitzicht, wat zal leiden tot meer investeringsmogelijkheden en lagere instapkosten voor woningbeleggingen.
Conclusie: Stabiele regelgeving kan de investeringsbereidheid versterken
Wat duidelijk naar voren komt, zijn de voortdurende veranderingen in het fiscale beleid. De uitgestelde invoering en invulling van het Box 3-stelsel en de voorgenomen aanscherpingen van de renteaftrek in vastgoed-BV’s, creëren een dynamiek die beleggers uitdaagt bij het maken van langetermijnplannen. Ondanks de fiscale wispelturigheid blijft Nederland een aantrekkelijk vestigingsland voor investeerders, en het kabinet lijkt erop gericht om het vetrouwen te gaan herstellen en de investeringsbereidheid in de Nederlandse vastgoedmarkt op lange termijn te ondersteunen.
______
Noot van de redactie
We zullen de ontwikkelingen inzake de fiscale regels nauwlettend blijven volgen en een update verstrekken zodra er nieuws is.
