Huidige regeling
In de huidige aangifte vennootschapsbelasting kunnen financieringslasten worden afgetrokken, waardoor de fiscale winst en dus de belastingaanslag lager uitvalt. Momenteel is de renteaftrek beperkt tot:
- 20% van de fiscale EBITDA, of
- €1 miljoen.
De rente is aftrekbaar tot het hoogste van deze twee bedragen. Voor de meeste MKB-ondernemers betekent dit dat de aftrekbeperking meestal niet van toepassing is, omdat hun rentelasten onder de €1 miljoen blijven.
Aangekondigde wijziging
Volgens het aangekondigde belastingplan van 2025 wordt de drempel van €1 miljoen geschrapt voor vastgoed-BV’s met verhuurd vastgoed. Dit betekent dat deze BV’s rente alleen nog maar kunnen aftrekken tot maximaal 20% van de fiscale EBITDA, ongeacht het totale rente saldo. Niet-aftrekbare rente kan in latere jaren alsnog in aftrek worden gebracht, mits de rentelasten dan lager zijn dan 20% van de fiscale EBITDA.
Update: er zijn plannen om de renteaftrekbeperking te verhogen naar 25%, in lijn met het Europese gemiddelde (Taxand) (Norton Rose Fulbright | Global law firm) .
Rekenvoorbeeld bij nieuwe regeling
Laten we een rekenvoorbeeld geven:
- Vastgoedportefeuille waarde: €25 miljoen
- Financiering met vreemd vermogen: 60%
- Rentevoet: 5,6%
- Jaarlijkse rentelasten: €840.000
- Fiscale winst (EBITDA): €1,8 miljoen
Vanaf 2025 mag bij een fiscale winst (EBITDA) van €1,8 miljoen, 20% aan rente worden afgetrokken. Dit komt neer op €360.000 aan aftrekbare rente. Dit betekent dat €480.000 (€840.000 – €360.000) niet aftrekbaar is en doorgeschoven wordt naar toekomstige jaren:
| Jaar | Rentelasten (€) | Aftrekbare rente (€) | Rentesaldo (€) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 840.000 | 360.000 | 480.000 |
| 2026 | 840.000 | 360.000 | 960.000 |
| 2027 | 840.000 | 360.000 | 1.440.000 |
| 2028 | 840.000 | 360.000 | 1.920.000 |
| 2029 | 840.000 | 360.000 | 2.400.000 |
| 2030 | 840.000 | 360.000 | 2.880.000 |
Opmerking: Dit rekenvoorbeeld gaat uit van een constante fiscale winst (EBITDA) van €1,8 miljoen per jaar.
Rekenvoorbeeld: verkoop in 2030
Stel dat in 2030 de vastgoedportefeuille wordt verkocht voor €32 miljoen, wat resulteert in een fiscale boekwinst van €7 miljoen. In dat jaar bedraagt de renteaftrek ruimte 20% van de fiscale EBITDA, wat gelijk is aan €1,4 miljoen. Over de voorgaande vijf jaar (2025-2029) heeft het bedrijf jaarlijks €480.000 aan niet-aftrekbare rente opgebouwd, wat in totaal neerkomt op €2,4 miljoen. In 2030 kan slechts €1,4 miljoen van deze rente worden afgetrokken, waardoor €1 miljoen niet-aftrekbaar blijft.
Conclusie
Door deze wijziging kan de fiscale lastenverzwaring aanzienlijke gevolgen hebben voor verhuurders van vastgoed, vooral voor vastgoed-BV’s die een hoog vreemd vermogen hebben, lage EBITDA’s realiseren, of relatief lage huuropbrengsten genereren. Het is dus van groot belang dat vastgoed-BV’s met dergelijke profielen nu al de mogelijke impact analyseren en voorbereidingen treffen voor de toekomst.
