Beleggingspiek verwacht, maar woningtekort groeit
CBRE voorspelt dat het beleggingsvolume zal blijven stijgen tot een piek in 2028. Die groei wordt onder meer gedreven door een aanhoudend lage rente vanuit de Europese Centrale Bank en toenemende financieringsbereidheid onder investeerders. De groei zit vooral in bestaande woningen: 85% van de transacties in 2025 betrof objecten die worden aangekocht met de bedoeling om uit te ponden. Slechts 15% is gericht op langdurige verhuur.
Die verschuiving is opvallend. In 2019 was het aandeel uitpondtransacties nog slechts 5%. Volgens CBRE zijn de toegenomen fiscale lasten, waaronder de overdrachtsbelasting en strengere huurregulering, belangrijke oorzaken voor deze strategieverschuiving.
Nieuwbouw verliest terrein, buitenlands kapitaal blijft weg
Investeringen in nieuwbouwwoningen liepen fors terug en kwamen in de eerste helft van dit jaar uit op slechts 300 miljoen euro, een dieptepunt vergeleken met voorgaande jaren. Buitenlands kapitaal speelt daarin een grote rol: sinds begin 2024 hebben internationale beleggers zich volledig teruggetrokken uit de Nederlandse woningbouwmarkt.
De oorzaak? Een ongelijke fiscale behandeling. Buitenlandse pensioenfondsen worden sinds 2025 belast over hun winsten, terwijl Nederlandse fondsen vrijgesteld zijn. Dit leidt tot terugtrekkende bewegingen uit woningfondsen, waardoor buitenlandse partijen steeds vaker hun belangen verkopen aan kopers die kiezen voor verkoopstrategieën in plaats van exploitatie.
“Zonder miljarden aan buitenlands kapitaal lukt het niet om jaarlijks 20.000 tot 30.000 middenhuurwoningen te bouwen”, waarschuwt Erik Langens, managing director bij CBRE Nederland. Ook Verwoerd uit zijn zorgen: “We bewegen richting een situatie die niemand wil, maar die inmiddels onontkoombaar lijkt.”
Vertrouwen herstellen als sleutel
CBRE pleit voor maatregelen om het investeringsklimaat aantrekkelijker te maken. Een gelijkwaardige fiscale behandeling van pensioenfondsen, het aanpassen van de overdrachtsbelasting en stabiel huurbeleid moeten het vertrouwen onder beleggers herstellen. Alleen zo kan een gezonde balans tussen kopen en verhuren weer ontstaan.
Gemeenten worden actiever
Een opvallende trend in het rapport is de toenemende rol van gemeenten op de vastgoedmarkt. In de eerste helft van 2025 waren zij goed voor 6% van het totale beleggingsvolume, een fors verschil met de voorgaande jaren waarin dat aandeel onder de 0,5% lag.
Gemeenten als Eindhoven (met de aankoop van Brainport Industries Campus), Alblasserdam en Zandvoort nemen weer actief grondposities in, om zo meer invloed te krijgen op gebiedsontwikkeling. Deze koerswijziging doet denken aan de periode 2007–2008, waarin gemeenten eveneens anticyclisch investeerden in grond.
Kantoren en retail: verdeeld beeld
De kantorenmarkt blijft uitdagend. Buitenlands kapitaal is sinds 2024 grotendeels afwezig, mede vanwege de hoge overdrachtsbelasting. Toch trekt de belangstelling weer iets aan: het aandeel buitenlandse investeringen steeg van 20% naar 34%, al blijft dit ver onder het langjarig gemiddelde van 61%.
De leegstand in de vijf grootste steden bedraagt gemiddeld 6%. De vraag naar kantoorruimte stijgt licht, vooral op toplocaties en in moderne, duurzame gebouwen.
Retail laat een veel positiever beeld zien. Het beleggingsvolume in winkelvastgoed steeg met 61% naar 900 miljoen euro. Grote winkelcentra zoals Stadshart Zoetermeer en Winkelhof Leiderdorp blijken weer aantrekkelijk voor investeerders. “De bestedingen per vierkante meter zullen blijven stijgen, simpelweg omdat de voorraad krimpt en de bevolking groeit”, aldus Verwoerd.
Logistiek gemengd: beleggingsmarkt trekt aan, gebruikerskant afwachtend
In de logistieke sector is het beeld tweezijdig. Aan de investeringskant wordt herstel verwacht: het totale beleggingsvolume zal in 2025 naar verwachting 3 miljard euro bedragen. Grote portefeuilles worden dit najaar op de markt gebracht en het aantal biedingen neemt toe.
Aan de gebruikerskant daarentegen is de opname in de eerste helft van 2025 met 810.000 m² op het laagste niveau sinds 2014. Bedrijven wachten af vanwege internationale onzekerheden, zoals het protectionistische beleid van de Amerikaanse president Trump. Ook stikstofregels en netcongestie zorgen voor terughoudendheid in de bouw van nieuw logistiek vastgoed.
Politieke moed nodig
CBRE benadrukt dat politieke actie essentieel is. Verlaging van de overdrachtsbelasting zou op korte termijn leiden tot lagere belastinginkomsten, maar op middellange termijn juist tot meer transacties én hogere totale opbrengsten. Toch is de bereidheid om dit soort langetermijnmaatregelen te nemen in Den Haag beperkt. “Het is politiek impopulair om maatregelen te nemen waarvan het effect pas over een paar jaar zichtbaar is”, stelt Langens. “Maar voor woningzoekenden zou het juist positief uitpakken.”
