Bron: Vastgoedmarkt
De trend is duidelijk. Beleggers bouwen hun woningportefeuille verder af, terwijl consumenten en met name koopstarters terrein winnen. Wat gebeurt er precies? En wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
Verkoopvolume stijgt, aankopen dalen
Particuliere en bedrijfsmatige beleggers verkochten 5,3 procent meer woningen dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd waren zij terughoudender aan de koopkant. Er werden 8.900 woningen aangekocht, een daling van 4 procent op jaarbasis.
Over heel 2025 kochten investeerders 27.000 woningen. Dat is meer dan in 2023 en 2024, maar nog altijd aanzienlijk minder dan in de jaren vóór de invoering van zwaardere regulering en fiscale wijzigingen.
Daartegenover staat een verkoopvolume van 65.000 woningen. Dat is vrijwel gelijk aan de piek in 2020. De netto uitstroom uit beleggersbezit blijft daarmee fors.
Per saldo verkochten investeerders ruim 27.500 woningen meer aan eigenaar bewoners dan zij van hen terugkochten.
Woningen van beleggers zijn goedkoper
Opvallend is het consistente prijsverschil tussen woningen die verkocht worden door investeerders en woningen die worden verkocht door eigenaar bewoners.
In de G4, bestaande uit Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning die door een investeerder werd verkocht op 454.000 euro. Een woning die werd verkocht door een andere bewoner kostte gemiddeld 524.000 euro.
Buiten de G4 betaalde een koper gemiddeld 360.000 euro voor een woning van een investeerder. Dat is 141.000 euro minder dan bij een woning die werd gekocht van een eigenaar bewoner.
Dit prijsverschil wijst erop dat beleggers relatief vaker kleinere of minder courante woningen verkopen, of dat zij scherper prijzen om liquiditeit te creëren.
Voor koopstarters biedt dit kansen. Voor beleggers onderstreept het dat timing en positionering cruciaal zijn.
Aandeel beleggers in woningvoorraad daalt licht
Op 1 januari 2026 was 9 procent van de Nederlandse woningvoorraad, circa 752.000 woningen, in handen van investeerders. Begin 2024 lag dat aandeel nog op 9,4 procent, oftewel 768.000 woningen.
De daling komt vrijwel volledig voor rekening van particuliere beleggers. Hun aandeel in de woningvoorraad daalde van 3,9 procent naar 3,3 procent. Per saldo gaat het om een afname van ongeveer 40.000 woningen.
Het bezit van bedrijfsmatige investeerders steeg licht van 5,5 procent naar 5,7 procent. Deze groei hangt vooral samen met het zelf toevoegen van woningen aan de voorraad via nieuwbouw of transformatie.
De markt professionaliseert zichtbaar. Kleinere particuliere verhuurders trekken zich terug, terwijl grotere partijen hun positie verstevigen via ontwikkeling en actief portefeuillebeheer.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers
De cijfers bevestigen drie structurele bewegingen in de Nederlandse woningmarkt.
Ten eerste werkt regulering duidelijk door in portefeuilles. Huurregulering, fiscale wijzigingen en hogere financieringskosten drukken vooral op kleinere beleggers.
Ten tweede verschuift de focus van het aankopen van bestaande verhuurde woningen naar het toevoegen van nieuwe voorraad via ontwikkeling en transformatie. Waardecreatie en actief asset management worden belangrijker dan passief bezit.
Ten derde ontstaan er selectieve instapmomenten. Wanneer veel particuliere beleggers verkopen, komt er aanbod vrij. Niet elk object is interessant, maar in markten met structurele schaarste kunnen kansen ontstaan voor partijen met een lange horizon en solide financiering.
Conclusie
De uitpondgolf is geen tijdelijke correctie, maar een structurele herpositionering van de Nederlandse woningmarkt.
Voor particuliere beleggers wordt het speelveld kleiner en complexer. Voor professionele partijen met schaal, toegang tot kapitaal en ontwikkelcapaciteit ontstaat juist ruimte.
