Minder woningen uit transformatie
De afname geldt voor vrijwel alle categorieën. Vooral winkelpanden leveren nog maar beperkt nieuwe woningen op. Waar in 2023 ruim 2.200 woningen ontstonden in voormalige winkels, bleef de teller vorig jaar steken op 1.200, bijna een halvering in één jaar tijd.
Ook de efficiëntie daalt: gemiddeld werden er 2,5 woningen gerealiseerd per winkelpand, tegenover 4,1 in 2023. Daarmee vervagen de verwachtingen dat leegstaande winkelstraten vanzelf woongebieden zouden worden.
Kantoren laten een gemengd beeld zien. In 2024 kwamen er 2.800 woningen bij via kantoortransformatie, een stijging van 11 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Toch weegt die plus niet op tegen de terugval bij winkels en overige functies zoals maatschappelijke gebouwen en bedrijfsruimtes.
Rotterdam koploper, Amsterdam zakt terug
Rotterdam voert opnieuw de lijst aan met de meeste transformaties. In totaal werden er 925 panden omgebouwd tot woningen, bijna 12 procent van het landelijke totaal. Zuid-Holland blijft daarmee de provincie met de meeste transformaties (1.970), gevolgd door Noord-Brabant (1.320).
Opvallend is de scherpe daling in Amsterdam. Waar de hoofdstad in 2023 nog 13 procent van alle transformaties voor haar rekening nam, bleef dat aandeel in 2024 steken op slechts 3 procent. Ook in Den Haag liep het aantal terug van 300 naar 180. Utrecht vormt een uitzondering, met een lichte stijging van 120 naar 165 nieuwe woningen.
Nieuwbouw blijft de groeimotor
Woningtransformaties vormen inmiddels nog maar een beperkt deel van de totale groei van de woningvoorraad. In 2024 was 9 procent van alle nieuwe woningen het resultaat van hergebruik van bestaande panden.
Nieuwbouw blijft veruit dominant: het afgelopen jaar kwamen er 69.000 nieuwbouwwoningen bij. Volgens voorlopige cijfers van het CBS zijn in de eerste helft van 2025 2.900 woningen gerealiseerd via transformatie, waarmee de neerwaartse trend zich doorzet.
Waarom transformatie terrein verliest
Veel eenvoudig te transformeren panden zijn de afgelopen jaren al benut. Wat resteert, zijn gebouwen met hogere verbouwingskosten, beperkte daglichttoetreding of belemmerende bestemmingsplannen.
Daar komt bij dat de leegstand in winkelgebieden sinds de pandemie is afgenomen. Eigenaren kiezen vaker voor functiemenging of wachten op herstel van de retailmarkt in plaats van verkoop of verbouwing tot woningen.
Voor particuliere investeerders betekent dit dat transformatieprojecten schaarser en risicovoller worden. Wie zich hierop richt, moet rekenen op hogere instapkosten, langere procedures en meer afhankelijkheid van gemeentelijke medewerking.
