Bron: Vastgoedmarkt
De totale opname van logistiek vastgoed wordt dit jaar geraamd op circa 1,5 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak. Zowel huurprijzen als rendementen blijven naar verwachting grotendeels in lijn met 2025. Achter dit stabiele beeld gaan echter duidelijke regionale en kwalitatieve verschillen schuil.
Vooral verouderde distributiecentra moeilijk verhuurbaar
Een leegstandspercentage van circa 4 tot 5 procent wordt door marktpartijen nog als beheersbaar beschouwd. Deze cijfers zijn echter slechts beperkt richtinggevend. Doorslaggevend is de kwaliteit en ligging van het vastgoed.
Vooral verouderde distributiecentra, vaak met beperkte duurzaamheidskenmerken en functionele tekortkomingen, blijken moeilijk verhuurbaar. Moderne, energiezuinige logistieke panden op goed ontsloten locaties blijven daarentegen aantrekkelijk voor gebruikers, ook in een afkoelende marktomgeving.
Speculatieve ontwikkelingen buiten hotspots onder druk
De oplopende leegstand manifesteert zich vooral in regio’s waar de afgelopen jaren relatief veel speculatief is ontwikkeld. In gebieden zoals Lelystad, Twente, Groningen, Arnhem Nijmegen en Zuid Limburg overstijgt het aanbod de structurele vraag.
Deze regio’s behoren historisch niet tot de primaire logistieke hotspots van Nederland. Nu eerdere groeiverwachtingen zijn afgezwakt, blijkt de markt daar minder absorptievermogen te hebben. Ontwikkelaars heroverwegen daardoor hun strategie, met name ten aanzien van nieuwe speculatieve projecten op dergelijke locaties.
Afnemende internationale aantrekkingskracht
Een structureel aandachtspunt is de verslechterende internationale concurrentiepositie van Nederland als vestigingsland voor logistieke activiteiten. Slechts een beperkt deel van de vastgoedspecialisten beoordeelt deze positie nog als gunstig.
Belangrijke knelpunten zijn de schaarste aan beschikbare bedrijventerreinen, netcongestie, stikstofbeperkingen en langdurige vergunningstrajecten. Deze factoren beperken de voorspelbaarheid en uitvoerbaarheid van nieuwe logistieke ontwikkelingen.
Arbeidsmarkt en huisvesting als beperkende factor
Naast ruimtelijke en infrastructurele vraagstukken speelt de arbeidsmarkt een steeds belangrijkere rol. De logistieke sector is in sterke mate afhankelijk van arbeidsmigranten. Indien de instroom verder wordt beperkt, verwachten marktpartijen dat de vraag naar logistiek vastgoed in de komende drie jaar met circa 9 procent zal afnemen.
Ontwikkelaars geven aan bereid te zijn bij te dragen aan oplossingen voor de huisvesting van arbeidsmigranten, maar lopen hierbij aan tegen politieke gevoeligheden en langdurige gemeentelijke procedures. Dit belemmert zowel investeringsbeslissingen als gebiedsontwikkeling.
Implicaties voor beleggers
Voor beleggers onderstreept deze ontwikkeling het belang van een selectieve benadering van logistiek vastgoed. Niet elk object of elke locatie biedt nog vanzelfsprekend perspectief. Factoren als locatiekwaliteit, duurzaamheid, infrastructuur en arbeidsmarkttoegang zijn bepalender dan ooit.
