Bron: Bouwinvest
Voor vastgoedbeleggers is vooral relevant dat niet alleen het aantal huishoudens groeit, maar ook de samenstelling ervan structureel verandert. De vraag verschuift steeds nadrukkelijker richting kleinere huishoudens, huurwoningen, studentenhuisvesting en woonconcepten met een zorgcomponent.
Tekort groeit verder door achterblijvende woningbouw
De komende jaren groeit het aantal huishoudens sneller dan de woningvoorraad. Volgens Bouwinvest komen er jaarlijks gemiddeld ongeveer 80.000 huishoudens bij, terwijl de verwachte nieuwbouwproductie blijft steken rond circa 57.000 woningen per jaar.
Daardoor neemt het woningtekort naar verwachting verder toe richting ongeveer 454.000 woningen. Ondanks politieke ambities om de woningbouwproductie fors op te voeren, blijft de kloof tussen vraag en aanbod voorlopig aanzienlijk.
Voor zowel de koop- als huurmarkt betekent dit aanhoudende spanning op prijzen, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Vooral in en rondom de G5-steden, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven, blijft de druk op de woningmarkt hoog.
Groei zit vooral bij kleinere huishoudens en senioren
Een minstens zo belangrijke ontwikkeling als het woningtekort zelf, is de veranderende samenstelling van Nederlandse huishoudens. Tot 2040 groeit het aantal huishoudens naar verwachting met circa 829.000 (+9,8%).
Die groei komt echter steeds minder vanuit traditionele gezinnen. De sterkste toename vindt plaats bij:
- eenpersoonshuishoudens
- ouderen van 75 jaar en ouder
- kleinere huishoudens zonder kinderen
Nederland vergrijst én individualiseert in hoog tempo. Dat vertaalt zich direct naar een andere woningbehoefte. De vraag verschuift richting:
- compacte appartementen
- levensloopbestendige woningen
- geclusterde woonvormen
- woonconcepten nabij zorgvoorzieningen en openbaar vervoer
Daarnaast vindt ongeveer twee derde van de huishoudensgroei plaats in sterk stedelijke gebieden. Hierdoor blijft de druk op stedelijke woonregio’s hoog, ook buiten de traditionele binnensteden.
Vrije huursector blijft onder druk staan
De vrije huursector fungeert traditioneel als schakel tussen koop- en sociale huurmarkt, maar staat inmiddels zelf eveneens onder druk.
In 2024 werden circa 43.000 huurwoningen verkocht, wat resulteerde in een netto afname van ongeveer 22.000 huurwoningen. Vooral starters en jonge huishoudens ondervinden hiervan de gevolgen, aangezien zij relatief vaak afhankelijk zijn van huurwoningen.
Door de schaarste verschuift de vraag bovendien steeds vaker richting randgemeenten rondom grote steden. Opvallend is dat de huurgroei in deze zogenoemde stedelijke schil de afgelopen jaren zelfs sterker was dan in de kernsteden zelf.
Voor beleggers betekent dit dat kansen zich niet langer uitsluitend bevinden binnen de traditionele G5-steden. Ook omliggende gemeenten binnen sterke metropoolregio’s profiteren steeds nadrukkelijker van de aanhoudende vraagdruk.
Tekort aan studentenwoningen blijft aanzienlijk
Hoewel het totale aantal studenten richting 2033 licht afneemt, blijft het tekort aan studentenwoningen aanzienlijk.
Volgens Bouwinvest lopen de verwachte tekorten uiteen van circa 26.000 tot ruim 63.000 studentenwoningen in 2032–2033. Dat komt vooral doordat het beschikbare aanbod achterblijft bij de vraag en particuliere verhuurders zich vaker terugtrekken uit de markt.
Met name internationale studenten zorgen voor vraag naar:
- volledig ingerichte woonconcepten
- compacte studio’s
- centraal gelegen huisvesting
- flexibele huurconstructies
Daarnaast groeit de behoefte aan professionele PBSA-concepten (Purpose Built Student Accommodation), waarbij studentenhuisvesting steeds vaker wordt gecombineerd met services en gemeenschappelijke voorzieningen.
Vraag naar woonzorgconcepten groeit sterk
Aan de andere kant van de levenscyclus groeit de vraag naar seniorenhuisvesting en woonzorgconcepten juist sterk.
In 2040 bestaat naar verwachting circa 35,4% van alle huishoudens uit 65-plussers. Tegelijkertijd blijft de ontwikkeling van geschikte seniorenwoningen achter bij de beleidsdoelstellingen.
De ambitie om tot 2030 circa 290.000 seniorenwoningen toe te voegen lijkt voorlopig moeilijk haalbaar. Daarnaast stimuleert overheidsbeleid ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen, terwijl intramurale zorgcapaciteit beperkt beschikbaar blijft.
Hierdoor groeit de behoefte aan:
- geclusterde seniorenhuisvesting
- extramurale zorgconcepten
- particuliere zorginitiatieven
- hybride woonzorgmodellen
De vraag naar woonconcepten waarin zelfstandig wonen, dienstverlening en zorgvoorzieningen samenkomen, neemt daarmee structureel toe.
Markt vraagt steeds scherpere positionering
Na enkele onrustige jaren lijken de investeringsvolumes in residentieel vastgoed zich weer richting historische gemiddelden te bewegen. Segmenten als reguliere huurwoningen en zorgvastgoed tonen zich daarbij relatief stabiel.
Binnen niches zoals studentenhuisvesting en particuliere zorg ziet Bouwinvest bovendien ruimte voor verdere waardegroei bij een stabiel investeringsklimaat.
De kern van de markt verschuift daarmee steeds meer van kwantiteit naar positionering. Niet alleen het aantal woningen is bepalend, maar vooral het juiste woonproduct op de juiste locatie.
De structurele groei van kleinere huishoudens, ouderen en stedelijke woonvraag zorgt ervoor dat vastgoedconcepten die aansluiten op deze demografische ontwikkelingen steeds relevanter worden.
Voor beleggers ligt de uitdaging daarmee steeds nadrukkelijker in het herkennen van woonvormen die aansluiten op langdurige maatschappelijke trends, veranderende woonvoorkeuren en structurele schaarste.
