Bron: FD
Tot een vijfde van de huurvoorraad verdwijnt
Vastgoedbeleggers verkopen steeds vaker woningen zodra de zittende huurder vertrekt. De woning komt vervolgens beschikbaar voor een eigenaar-bewoner en verdwijnt daarmee uit de huurvoorraad.
De relatieve impact hiervan is in verschillende kleinere gemeenten aanzienlijk:
- Krimpen aan den IJssel: circa 21%;
- Venray: circa 19%;
- Gouda: circa 16%;
- Westervoort: circa 16%;
- Emmen: circa 8%;
- Heerenveen: circa 7%.
In Venray kochten institutionele beleggers tussen 2022 en medio 2026 in totaal 386 bestaande huurwoningen aan met het oog op toekomstige verkoop. Dat komt overeen met circa 19% van de bijna 2.000 woningen die private investeerders in de gemeente bezitten.
De werkelijke afname kan nog groter zijn. De cijfers van CBRE hebben alleen betrekking op transacties van institutionele partijen. Verkopen door kleinere particuliere beleggers vallen hier buiten.
Nauwelijks vervangende nieuwbouw
In de grote steden worden eveneens veel huurwoningen verkocht, maar daar staat vaker nieuwbouw tegenover. In onder meer Amsterdam, Utrecht, Haarlem, Leiden, Eindhoven en Zwolle kochten institutionele beleggers de afgelopen jaren meer nieuwbouwwoningen aan dan zij aan bestaand bezit afstootten.
In kleinere steden gebeurt dat nauwelijks. In gemeenten als Venray, Heerenveen, Assen, Emmen en Doetinchem investeerden institutionele beleggers tussen 2022 en medio 2026 niet in nieuwe huurwoningen.
Hierdoor ontstaat een structureel verschil. Waar de institutionele huurvoorraad in grotere stedelijke regio’s gedeeltelijk wordt vernieuwd en uitgebreid, verdwijnt deze in kleinere gemeenten zonder dat er voldoende nieuw aanbod voor terugkomt.
Bestaande woningen worden gekocht om uit te ponden
In de eerste helft van 2026 investeerden institutionele beleggers € 2,7 miljard in de Nederlandse woningmarkt. Dat is 43% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Van dit bedrag ging:
- € 1,5 miljard naar 4.391 nieuwbouwwoningen;
- € 1,2 miljard naar 4.377 bestaande woningen.
De groei van het investeringsvolume betekent echter niet dat er ook duizenden huurwoningen bijkomen. CBRE verwacht dat ongeveer negen op de tien aangekochte bestaande woningen worden verkocht zodra de huurder vertrekt.
De kopers van deze portefeuilles zijn veelal Nederlandse family offices en private beleggers. Zij kopen bestaande, verhuurde woningen en realiseren het waardeverschil tussen de verhuurde staat en de vrije verkoopwaarde op het moment dat een woning leegkomt.
Exploitatie steeds minder aantrekkelijk
Uitponden is mede aantrekkelijk geworden door de combinatie van huurregulering, hogere fiscale lasten en gestegen exploitatiekosten. Tegelijkertijd is het prijsverschil tussen een woning in verhuurde staat en een leeg opgeleverde koopwoning aanzienlijk.
Ook institutionele beleggers verkopen al langer oudere huurwoningen om nieuwbouw en verduurzaming te financieren. Het tempo waarin woningen worden afgestoten is de afgelopen jaren echter toegenomen. Vooral buitenlandse institutionele partijen hebben omvangrijke portefeuilles verkocht aan partijen die voor een uitpondstrategie kiezen.
Een voorbeeld is de verkoop van 1.548 huurwoningen in Den Haag door de Duitse vermogensbeheerder DWS. De portefeuille werd overgenomen door een consortium van Nederlandse family offices en zal volgens CBRE naar verwachting volledig worden uitgepond.
Institutioneel kapitaal verschuift naar sterkere regio’s
De cijfers wijzen op een geografische verschuiving van institutioneel woningbezit. Grote beleggers richten zich steeds nadrukkelijker op de Randstad en op groeiende provinciesteden in onder meer Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel.
Deze gebieden kennen doorgaans een grotere werkgelegenheid, hogere woningprijzen en een meer liquide woningmarkt. Voor institutionele partijen bieden dergelijke regio’s meer schaal, verhuurzekerheid en verkoopmogelijkheden.
Kleinere en goedkopere gemeenten vallen daardoor vaker buiten de investeringsstrategie. Als institutionele partijen zich daar terugtrekken en particuliere beleggers eveneens minder bereid zijn om woningen te verhuren, blijft vooral de sociale huursector over.
Middeninkomens vallen tussen wal en schip
Het verdwijnen van de private huurmarkt raakt vooral woningzoekenden die niet voor sociale huur in aanmerking komen, maar ook onvoldoende inkomen of vermogen hebben om een woning te kopen.
Daarnaast vervult de vrije huursector een belangrijke functie voor mensen die snel woonruimte nodig hebben, bijvoorbeeld na een scheiding, bij een nieuwe baan of tijdens een tijdelijke verandering in hun persoonlijke situatie. Wanneer het beschikbare middenhuursegment verdwijnt, worden hun mogelijkheden aanzienlijk kleiner.
De verkoopgolf vergroot op korte termijn wel het aanbod van betaalbaardere koopwoningen. Maar niet iedere voormalige huurder kan of wil kopen. Zonder voldoende vervangende nieuwbouw dreigt daarom in steeds meer kleinere steden een essentieel onderdeel van de woningmarkt te verdwijnen.
