Bron: DNB
Tegelijkertijd constateert DNB dat juist de groep particuliere beleggers zich steeds verder terugtrekt. De combinatie van hogere rente, fiscale wijzigingen in box 3 en de Wet betaalbare huur heeft de investeringsbereidheid aanzienlijk verminderd.
Wat constateert DNB?
Om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren is volgens DNB ongeveer €40 miljard aan investeringen nodig. Van dat bedrag heeft circa €6,4 miljard betrekking op private huurwoningen buiten de corporatiesector.
Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, financieren inmiddels een belangrijk deel van deze opgave. Toch kunnen zij de volledige kapitaalbehoefte niet alleen dragen. Buitenlandse beleggers investeren nauwelijks nog in Nederlandse huurwoningen en particuliere beleggers verkopen inmiddels structureel meer woningen dan zij aankopen.
Volgens DNB ontstaat daarmee een structureel financieringsprobleem voor het middensegment van de huurmarkt.
Waarom haken particuliere beleggers af?
DNB rekent voor dat drie ontwikkelingen het directe rendement sterk onder druk hebben gezet:
- de stijgende rente op verhuurhypotheken;
- de gewijzigde belastingheffing in box 3;
- de invoering van de Wet betaalbare huur.
Vooral de combinatie van deze factoren heeft grote impact op de maandelijkse kasstroom. In veel situaties blijft bij financiering met vreemd vermogen nauwelijks positief rendement over. In sommige scenario’s wordt de kasstroom zelfs negatief.
Het gevolg laat zich inmiddels duidelijk zien: veel particuliere verhuurders kiezen ervoor woningen uit te ponden in plaats van aan te houden als belegging.
Onze visie
De analyse van DNB bevestigt wat veel vastgoedbeleggers de afgelopen jaren al in de praktijk hebben ervaren.
Nederland heeft particuliere beleggers hard nodig om de woningvoorraad uit te breiden en de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Tegelijkertijd is het huidige investeringsklimaat voor veel traditionele buy-to-let-investeringen aanzienlijk verslechterd.
Dat betekent echter niet dat beleggen in vastgoed geen toekomst meer heeft. Het betekent vooral dat een andere strategie nodig is.
Waar voorheen rendement vaak voortkwam uit marktgroei, wordt waardecreatie steeds belangrijker. Kennis van regelgeving, actief asset management en het toevoegen van waarde aan bestaand vastgoed maken steeds vaker het verschil tussen een gemiddelde en een succesvolle investering.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor beleggers is het belangrijker dan ooit om kritisch naar investeringskansen te kijken.
Wij zien met name kansen in strategieën waarbij actief waarde wordt toegevoegd, zoals:
- transformatie van bestaand vastgoed;
- woning- en appartementsplitsingen waar regelgeving dit toestaat;
- verduurzaming waardoor woningen beter verhuurbaar worden of opnieuw in het vrije segment kunnen vallen;
- value-add investeringen waarbij rendement wordt gerealiseerd door actief beheer in plaats van uitsluitend waardestijging.
Met andere woorden: de markt beloont steeds minder de passieve belegger en steeds meer de belegger die beschikt over kennis, creativiteit en een langetermijnvisie.
Conclusie
De boodschap van DNB is duidelijk. Zonder particuliere investeerders wordt het realiseren van de woningbouwambities aanzienlijk moeilijker.
Tegelijkertijd maakt het huidige fiscale en regulatoire klimaat nieuwe investeringen minder aantrekkelijk dan enkele jaren geleden.
Voor vastgoedbeleggers betekent dit niet het einde van de markt, maar wel een verschuiving. Succes ligt steeds minder in het simpel aankopen en verhuren van vastgoed, en steeds meer in het herkennen van kansen waar actief waarde kan worden toegevoegd.
