Volgens de brancheorganisaties NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang dreigt zonder koerswijziging een forse krimp van het aantal middenhuurwoningen in Nederland. In de komende tien jaar zou het aanbod met circa dertig procent kunnen afnemen, waarbij de werkelijke daling vermoedelijk nog groter zal zijn.
Teruglopende rendementen en stijgende lasten
De structurele druk op het investeringsrendement komt voort uit een combinatie van factoren. De Wet betaalbare huur, hogere rente, toenemende bouwkosten en een zwaardere fiscale behandeling zorgen samen voor een situatie waarin steeds minder projecten financieel haalbaar zijn.
Ook particuliere beleggers trekken zich in toenemende mate terug. Waar institutionele partijen nog enige schaalvoordelen kunnen benutten, ervaren kleinere beleggers een directe impact van beleidswijzigingen en belastingdruk. De verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners neemt hierdoor toe, waardoor de huurvoorraad verder slinkt.
Nieuwbouw dreigt stil te vallen
De bouw van nieuwe middenhuurwoningen lijkt eveneens in het gedrang te komen. Hoewel sommige analyses suggereren dat kleinere appartementen nog rendabel kunnen zijn, blijkt de praktijk weerbarstiger. Gemeentelijke eisen rond minimale oppervlakten, instandhoudingstermijnen en duurzaamheid vergroten de complexiteit van projecten en drukken de marges verder omlaag.
Ontwikkelaars kiezen daardoor steeds vaker voor herpositionering naar betaalbare koopwoningen, simpelweg omdat de financiële uitgangspunten anders niet sluitend te krijgen zijn. Daarmee wordt de bouwopgave voor middeninkomens nog moeilijker te realiseren.
Fiscale verlichting als ontbrekende schakel
De vastgoedsector pleit al geruime tijd voor fiscale maatregelen die het investeringsklimaat kunnen herstellen. Een verlaging van de belastingdruk in box 3, een aangepast overdrachtsbelastingtarief of een fiscaal transparant regime zoals een REIT-structuur worden regelmatig genoemd als kansrijke instrumenten.
In het recente onderzoek worden deze mogelijkheden slechts beperkt of helemaal niet meegenomen. Dat is opmerkelijk, omdat juist fiscale stimulansen kunnen bijdragen aan nieuwbouw, werkgelegenheid en een gezondere instroom van particulier kapitaal in de woningmarkt.
Conclusie
De middenhuur vervult een essentiële functie voor huishoudens met een modaal inkomen, maar het huidige beleid maakt die positie steeds moeilijker houdbaar. Zonder stabiel en voorspelbaar investeringsklimaat dreigt Nederland een groot deel van de beoogde middenhuurvoorraad te verliezen.
