Maar zoals bij veel vastgoedsegmenten die ineens razend populair worden, volgt onvermijdelijk een fase van verzadiging. De NVM waarschuwde onlangs voor een mogelijk overaanbod aan bedrijfsverzamelgebouwen, met name op locaties waar de vraag minder robuust is dan gedacht. Voor beleggers is dit een belangrijk moment om kritisch naar dit segment te kijken.
Flexibiliteit en rendement: het succesverhaal verklaard
Het concept van de kleine bedrijfsunit is op zichzelf sterk: flexibele ruimtes van 50 tot 200 m², vaak voorzien van een verdiepingsvloer, eigen toegang en parkeerruimte. Door de lage instapdrempel, korte huurcontracten en multifunctioneel gebruik (opslag, werkplaats, kantoor) trekken ze een breed publiek aan.
Voor ontwikkelaars en beleggers vormde het bovendien een aantrekkelijk product. De bouwkosten zijn relatief laag, de opbrengsten per vierkante meter hoog en de units worden vaak al vóór aanvang van de bouw verkocht aan eindbeleggers — veelal zonder tussenkomst van een bank. De lage rente van de afgelopen jaren werkte dit verder in de hand.
Ook gemeenten werkten mee: doordat de eisen aan bedrijfsverzamelgebouwen beperkt zijn, konden projecten snel gerealiseerd worden. Het resultaat: een bouwgolf van duizenden nieuwe units, verspreid over het hele land.
Tegengeluid van de NVM: risico op leegstand en druk op ruimtegebruik
Inmiddels zijn de eerste signalen van oververzadiging zichtbaar. Volgens NVM Business en dataleverancier brainbay is er nog altijd een groot aantal nieuwe plannen in voorbereiding, terwijl de afzet stokt. Beleggers worden voorzichtiger. Sommigen verlagen de huur, sluiten kortere contracten of accepteren huurders die ze eerder niet in overweging zouden nemen.
Daarbij komt een ander knelpunt aan het licht: de concurrentie om grond. Projectontwikkelaars van bedrijfsverzamelgebouwen kunnen vaak meer bieden dan gevestigde bedrijven die willen uitbreiden. Dat leidt tot verdringing en belemmert de groei van lokale bedrijvigheid. In sommige gemeenten, zoals Deventer en Etten-Leur, zijn inmiddels tijdelijke bouwverboden ingesteld voor units tot 200 m².
Ook inhoudelijk klinken er kanttekeningen: niet alle gebruikers van deze units dragen bij aan werkgelegenheid of lokale economische structuur. Dienstverleners die evengoed op een bedrijventerrein als in een binnenstad of kantorenpark kunnen zitten, kiezen vooral voor dit type vastgoed vanwege de lage instapdrempel.
Wat betekent dit voor particuliere beleggers?
Voor particuliere beleggers die vanuit woningvastgoed zijn doorgestroomd naar bedrijfsruimte kan deze ontwikkeling een belangrijk signaal zijn. De succesverhalen van de afgelopen jaren — hoge rendementen, snelle waardestijging, minimale leegstand — zijn geen vanzelfsprekendheid meer.
Een aantal aandachtspunten:
- Locatie is cruciaal. Vraag en leegstand verschillen sterk per regio en zelfs per bedrijventerrein.
- Huurderskwaliteit wordt belangrijker. Kortlopende contracten betekenen meer mutaties en meer leegstand.
- Marktanalyse vooraf is essentieel. Veel nieuwe projecten worden ontwikkeld zonder duidelijke onderbouwing van de lokale behoefte.
- Liquiditeit is beperkt. Een bedrijfsunit in een verzamelgebouw is vaak minder verhandelbaar dan gedacht.
Zeker voor beleggers die recent zijn ingestapt zonder ervaring in commercieel vastgoed, kunnen deze factoren leiden tot onaangename verrassingen.
Niet afschrijven, maar kritisch blijven
De markt voor kleine bedrijfsunits hoeft niet per definitie oververhit te zijn. Er zijn nog altijd locaties met gezonde vraag, structurele schaarste en een goede balans tussen aanbod en absorptie.
Wat ons betreft is dit geen moment om het hele segment af te schrijven, maar wel een moment om scherper te kijken. Lokale data, realistische rendementsverwachtingen en een goede huurdersanalyse maken het verschil tussen een belegging en een risico.
Wij zien nog kansen bij:
- Geselecteerde mixed-use locaties met structurele behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte;
- Units met alternatieve herbestemming (zoals kleinschalige stadslogistiek of zorg);
- Aankoop met huurcontracten of gebruikerszekerheid vooraf.
Zelf beleggen in bedrijfsruimte? Denk strategisch.
De fase van moeiteloos rendement is voorbij. Kansen zijn er nog altijd, maar alleen voor wie scherp selecteert en verder kijkt dan de hype.
