Miljarden aan subsidies, maar beperkte voortgang
Sinds de aanwijzing van de Novex-gebieden in 2022 is bijna €5 miljard aan subsidies verstrekt aan gemeenten om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Toch zijn er tot eind 2024 pas 17.200 woningen opgeleverd, is de bouw gestart van 42.500 woningen, en zijn er vergunningen voor nog eens 20.000 woningen. Zelfs als deze aantallen zouden doorlopen, blijft de teller ver achter bij het gestelde doel.
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) noemt in haar eigen rapportage iets hogere aantallen (24.000 opgeleverde en 53.000 gestarte woningen), maar erkent dat de cijfers “lager uitvallen dan verwacht”.
Oorzaken: betaalbaarheid, procedures en infrastructuur
Het trage bouwtempo kent meerdere oorzaken:
- Verhoogde betaalbaarheidseisen: Twee derde van de nieuwbouwwoningen moet in het betaalbare segment vallen. In combinatie met gestegen bouwkosten legt dit druk op de rendementen.
- Kosten voor infrastructuur: Gemeenten moeten investeren in bereikbaarheid en voorzieningen. Deze kosten worden deels doorgeschoven naar marktpartijen, wat de haalbaarheid ondermijnt.
- Ambtelijk capaciteitstekort en lange bezwaarprocedures vertragen de voortgang.
- Netcongestie maakt aansluiting van nieuwe wijken onzeker.
- En uiteraard blijft ook de stikstofproblematiek een remmende factor.
Van rijtjeshuis naar appartement
De druk op betaalbaarheid en de hoge grondprijzen leiden ook tot een verschuiving in het woningtype. Volgens cijfers van ING en het CBS was in 2023 meer dan de helft van de nieuwbouw een appartement (52%), tegenover 39% in 2019. Met name in de Randstad worden rijwoningen vaker ingeruild voor gestapelde bouw.
Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het type huurder, het verhuurrendement én het profiel van beleggers. Appartementen zijn doorgaans efficiënter te exploiteren, maar vragen ook om andere afwegingen qua locatie, onderhoud en doelgroep.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor particuliere en professionele beleggers zijn de vertraagde Novex-plannen een dubbel signaal:
- Op korte termijn is er minder nieuw aanbod, wat de schaarste op de huurmarkt kan vergroten. Dit kan gunstig zijn voor bestaande vastgoedposities, mits goed verhuurbaar en toekomstbestendig.
- Op middellange termijn betekent het ook dat grootschalige ontwikkelplannen minder voorspelbaar zijn geworden. De afhankelijkheid van overheden, infrastructuur en regelgeving maakt het speelveld complexer.
Conclusie
De vertraging in de Novex-gebieden laat zien wat werkt en wat niet. Resultaat vraagt om heldere keuzes, realistische programmas, betrouwbare financiering en tempo in vergunningen en infrastructuur. Alleen dan groeit de woningvoorraad waar het moet, voor wie het nodig heeft.
