De druk op zorgvastgoed neemt toe
Verschillende factoren zorgen volgens een recente analyse van Capital Value voor toenemende druk op de zorgvastgoedsector:
- Dubbele vergrijzing: Het aantal ouderen neemt niet alleen toe, maar ze worden ook ouder en hebben complexere zorgbehoeften. De komende 15 jaar zal het aantal 65-plushuishoudens sterk toenemen, en vooral de groep 75-plussers met mobiliteitsbeperkingen groeit hard.
- Tekort aan zorgpersoneel: De zorgsector kampt met een groot personeelstekort dat in 2033 kan oplopen tot 240.000 medewerkers. Dit beperkt de uitbreidingsmogelijkheden van zorginstellingen.
- Stijgende zorgkosten: In 2025 worden de totale zorgkosten geschat op €59 miljard, een stijging van 32% sinds 2020. Deze kosten drukken de investeringsruimte van zorginstellingen, waardoor het moeilijker wordt om nieuw zorgvastgoed te realiseren.
Waarom blijft nieuwbouw achter?
Ondanks de groeiende vraag wordt er relatief weinig geïnvesteerd in nieuw zorgvastgoed. Slechts 5% van de geplande nieuwbouw in 2025 is bestemd voor senioren- of zorgwoningen, wat neerkomt op slechts 470 nieuwe zorggeschikte woningen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn:
- Hoge bouwkosten en rente: Ontwikkelaars aarzelen om in zorgvastgoed te stappen vanwege de stijgende financieringslasten en bouwkosten.
- Trage vergunningverlening en regelgeving: Beleggers en ontwikkelaars lopen aan tegen complexe wet- en regelgeving die de realisatie van nieuwe projecten vertraagt.
- Personeelstekorten: Zorgvastgoedprojecten zijn afhankelijk van voldoende zorgpersoneel, wat gezien de tekorten een extra uitdaging vormt.
Daarnaast speelt de beperkte doorstroming op de woningmarkt een rol. Ouderen blijven langer in hun woningen omdat er onvoldoende zorggeschikte alternatieven beschikbaar zijn. Dit blokkeert de doorstroom en vergroot de druk op zowel de woningmarkt als zorginstellingen.
Particuliere beleggers worden steeds actiever
Opvallend is de verschuiving in het type investeerders in zorgvastgoed. Waar institutionele beleggers jarenlang de belangrijkste financiers waren, is hun aandeel in 2024 gedaald van 60% naar slechts 26%. Daartegenover staat dat particuliere beleggers actiever worden, met een stijging van 10% naar 27%.
Toch blijft het internationale kapitaal grotendeels afwezig. Slechts 5% van de investeringen in zorgvastgoed kwam in 2024 van buitenlandse partijen, wat aantoont dat Nederland minder aantrekkelijk is geworden voor internationale zorgvastgoedfondsen.
Voor particuliere investeerders biedt dit juist kansen: met minder institutionele concurrentie en een aanhoudende vraag naar zorgvastgoed kunnen zij een interessante positie innemen in deze markt.
De verduurzamingsopgave in zorgvastgoed
Naast nieuwbouw is ook de bestaande voorraad zorgvastgoed een uitdaging. Meer dan 53% van het zorgvastgoed dateert van vóór 1995 en voldoet niet meer aan de eisen van moderne zorginstellingen en bewoners. Daarnaast heeft circa 6 miljoen vierkante meter zorgvastgoed een energielabel E, F of G. Dit betekent dat er een enorme verduurzamingsopgave ligt.
De kosten voor het verduurzamen van deze gebouwen naar label A worden geschat op €3,8 miljard. Als ook gebouwen met label D worden meegenomen, loopt dit op tot €5,3 miljard.
Toch biedt de verouderde zorgvastgoedvoorraad ook kansen. Beleggers die investeren in het renoveren en transformeren van bestaand zorgvastgoed kunnen bijdragen aan de verduurzaming en tegelijkertijd inspelen op de toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardige zorgwoningen.
Wat is nodig om de markt vlot te trekken?
De huidige investeringen in zorgvastgoed zijn niet voldoende om de groeiende vraag bij te benen. Er zijn structurele veranderingen en stimulerende maatregelen nodig:
- Gerichte fiscale maatregelen kunnen internationale investeerders opnieuw aantrekken en zo het investeringsvolume verhogen.
- Versnellen van vergunningprocedures en verminderen van regelgeving kan ontwikkelaars stimuleren om meer te bouwen.
- Publiek-private samenwerkingen tussen zorginstellingen, overheden en vastgoedbeleggers zijn nodig om de financiering van zorgvastgoed toegankelijker te maken.
- Slimmere woningconcepten, zoals geclusterde woonvormen en levensloopbestendige woningen, kunnen de doorstroming bevorderen en de zorgdruk verlichten.
Investeren in zorgvastgoed: een kansrijk segment
Zorgvastgoed blijft een aantrekkelijk segment, maar de uitdagingen zijn groot. De vergrijzing en de toenemende zorgvraag maken investeringen noodzakelijk, terwijl financieringslasten en regelgeving drempels opwerpen.
Voor beleggers liggen er kansen in verduurzaming en herontwikkeling, maar ook in innovatieve woonconcepten die inspelen op de behoefte aan toegankelijke en kwalitatief hoogwaardige zorgwoningen.
Aureum Vastgoed helpt investeerders aan kansen
Aureum Vastgoed richt zich o.a. op strategische investeringen in zorgvastgoed en selecteert zorgvuldig projecten met sterke fundamenten. Zo hebben we samen met vastgoedfondsbeheerder Brickfund een voormalig kantoorgebouw aangekocht voor herontwikkeling naar zorgvastgoed. Voor particuliere beleggers bieden deze fondsen de mogelijkheid om te investeren in solide zorgvastgoedprojecten met langdurig rendementsperspectief.
Wil je meer weten over investeren in zorgvastgoed? Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
