Bron: CBRE
Dat betekent echter niet dat de markt terugkeert naar de periode van goedkoop geld en vrijwel vanzelf stijgende vastgoedwaarden. De rente is juist hoger uitgekomen dan begin dit jaar werd verwacht. Rendement moet daarom weer nadrukkelijk worden gerealiseerd met de exploitatie van het vastgoed zelf.
Meer transacties, maar geen brede waardestijging
De transactieactiviteit neemt toe en financiers zijn weer actiever. Tegelijkertijd zijn de totale financieringskosten in de eerste helft van 2026 opgelopen. De Nederlandse tienjaarsrente ligt inmiddels duidelijk hoger dan in 2025 en ook de ECB verhoogde in juni haar beleidsrente.
Door het hogere renteniveau is er weinig ruimte voor dalende aanvangsrendementen. Vastgoed wordt daardoor niet automatisch meer waard doordat beleggers genoegen nemen met een lager rendement.
Waardeontwikkeling moet voorlopig vooral voortkomen uit:
- stabiele huurinkomsten;
- huurindexatie en huurgroei;
- verduurzaming;
- verbetering van de verhuurbaarheid;
- optimalisatie van de bestaande exploitatie.
Een hogere transactieactiviteit is dus positief, maar vormt op zichzelf nog geen garantie voor hogere vastgoedprijzen.
Woningmarkt blijft sterk in beweging
Woningen vormden met € 2,7 miljard opnieuw de grootste beleggingscategorie. Achter dat cijfer gaat echter een structurele verandering schuil.
Buitenlandse beleggers trekken zich steeds verder terug uit Nederlandse huurwoningen. Hun aandeel in transacties van bestaande woningcomplexen daalde volgens CBRE van gemiddeld 50% in de periode 2016–2022 naar 16% in de eerste helft van 2026. Bij nieuwbouw is het buitenlandse aandeel vrijwel verdwenen.
Fiscaliteit, huurregulering en het verschil tussen gereguleerde huren en markthuren hebben Nederlandse huurwoningen minder aantrekkelijk gemaakt voor internationaal kapitaal. Nederlandse institutionele beleggers richten zich vooral op nieuwbouw en gereguleerde middenhuur.
Bestaande woningcomplexen worden vaker gekocht door private beleggers en family offices. Daarbij blijft uitponding dominant: in de eerste helft van 2026 werd 87% van de verkochte bestaande woningportefeuilles aangekocht met het oog op individuele verkoop. CBRE verwacht dat deze ontwikkeling rond 2027 haar piek bereikt.
Wat betekent dit voor particuliere vastgoedbeleggers?
Voor particuliere beleggers ontstaat een gemengd beeld. De markt wordt weer actiever en financiering blijft beschikbaar, maar rendement is minder vanzelfsprekend dan in de periode van lage rente.
1. Direct rendement wordt belangrijker
Een belegging moet in de basis voldoende huurinkomsten genereren. Verwachte waardestijging kan onderdeel zijn van de businesscase, maar zou niet nodig moeten zijn om de investering rendabel te maken.
2. Financiering vraagt om een veiligheidsmarge
De rentelasten liggen hoger en kunnen bij herfinanciering verder veranderen. Het is daarom verstandig om niet uitsluitend met het gunstigste rentescenario te rekenen. Ook bij een gelijkblijvende of iets hogere rente moet de exploitatie houdbaar blijven.
3. De aankoopprijs blijft doorslaggevend
Een te hoge aankoopprijs is moeilijk te compenseren wanneer aanvangsrendementen niet verder dalen. De verhouding tussen aankoopprijs, markthuur, gereguleerde huur, onderhoudskosten en financieringslasten moet vooraf realistisch worden doorgerekend.
4. Waarde toevoegen wordt belangrijker
Kansen liggen vooral bij vastgoed waar de kwaliteit en exploitatie gericht kunnen worden verbeterd. Denk aan verduurzaming, beter onderhoud, efficiënter beheer of verbetering van de indeling en verhuurbaarheid. De maatregelen moeten wel concreet, juridisch toegestaan en financieel uitvoerbaar zijn.
5. Houd rekening met veranderende regelgeving
Vooral bij woningen hebben huurregulering, fiscaliteit en energielabels steeds meer invloed op het rendement. Niet alleen de huidige huur telt, maar ook de toekomstige verhuurmogelijkheden en het mogelijke verkoopscenario.
De visie van Aureum
Aureum verwacht dat de vastgoedmarkt de komende periode verder stabiliseert, maar dat algemene waardestijging voorlopig beperkt blijft. Een daling van de rente vanaf 2027 is mogelijk, maar onzeker. Inflatie, geopolitieke spanningen en oplopende overheidsschulden kunnen ervoor zorgen dat vooral de lange rente langer hoog blijft.
Wij vinden het daarom verstandig om investeringsbeslissingen te baseren op het huidige renteniveau. Een toekomstige rentedaling kan dan een voordeel opleveren, maar is niet noodzakelijk om de businesscase sluitend te maken.
In de huidige markt ligt de nadruk op:
- voldoende direct rendement;
- een conservatieve financiering;
- realistische onderhouds- en exploitatiekosten;
- concreet uitvoerbare verbeteringen;
- een langere beleggingshorizon.
Particuliere beleggers die voldoende eigen vermogen beschikbaar hebben en selectief aankopen, kunnen nog steeds aantrekkelijke kansen vinden. De verschillen tussen goede en zwakke proposities worden echter groter.
Rendement moet weer worden gemaakt
De Nederlandse vastgoedmarkt herstelt, maar de omstandigheden zijn wezenlijk anders dan enkele jaren geleden. Goedkoop financieren en brede waardestijging zijn niet langer de belangrijkste rendementsmotoren.
Voor particuliere beleggers betekent dit een terugkeer naar de basis: zorgvuldig rekenen, beheerst financieren en investeren in vastgoed met stabiele inkomsten en concrete verbeteringsmogelijkheden.
