De drie stappen naar duurzaam verhuren
In dit artikel bespreken we in drie stappen de meest effectieve verduurzamingsmaatregelen: het verbeteren van de schil van je pand, het toepassen van duurzame energie en het benutten van subsidiemogelijkheden. We illustreren tevens hoe een pand van energielabel E naar A wordt gebracht, inclusief de financiële voordelen. Alle genoemde kosten in dit artikel zijn exclusief 21% BTW.
Stap 1: De schil van het pand verbeteren
De eerste stap in verduurzaming is het verbeteren van de thermische schil van een pand – bestaande uit dak, gevels/muren, glas, en vloer. De thermische schil heeft de grootste invloed op het energielabel. Door hierin te investeren, maak je de grootste sprong in energie-efficiëntie. Het is belangrijk dat de energie die je opwekt, zo veel mogelijk wordt vastgehouden.
Dakisolatie
Dakisolatie is cruciaal omdat warmte voornamelijk opstijgt. Zonder goede isolatie kan tot 30% van de warmte verloren gaan via het dak. Dit maakt dakisolatie een van de meest effectieve manieren om energie te besparen.
Kostenindicatie:
- Isolatie van binnenuit: €20 – €50 per m²
- Isolatie van buitenaf: €50 – €100 per m²
Gevel- en muurisolatie
Gevelisolatie is een van de meest kosteneffectieve manieren om de energie-efficiëntie van een pand te verbeteren, omdat een goed geïsoleerde gevel het warmteverlies met wel 25% kan verminderen. Bij panden die na 1920 zijn gebouwd, is er vaak sprake van een spouwmuur, die relatief eenvoudig geïsoleerd kan worden met isolatiekorrels. In oudere panden zonder spouwmuur kan isolatie van binnenuit worden aangebracht met voorzetwanden. Dit is echter niet altijd bouwkundig haalbaar en brengt vaak extra kosten met zich mee voor afwerking en aanpassingen aan elektra.
Kostenindicatie:
- Spouwmuurisolatie: €15 – €30 per m²
- Buitenmuurisolatie: €100 – €150 per m²
- Binnenmuurisolatie (voorzetwanden):
- Basis voorzetwand met gipsplaat en eenvoudige isolatie (zoals glaswol of EPS): €40 – €60 per m²
- Voorzetwand met hogere isolatiewaarde (bijvoorbeeld PIR of XPS) en afwerking: €60 – €100 per m²
- Voorzetwand met complexe afwerking of extra voorzieningen (bijvoorbeeld verplaatsing van stopcontacten): €100 – €150 per m²
Beglazing
Ramen vormen vaak een zwakke schakel in de isolatie van een pand. Het vervangen van enkel glas door HR++ of triple glas kan het warmteverlies via ramen met meer dan 50% verminderen. Let wel, het is niet altijd mogelijk om dubbel of triple glas te plaatsen in de bestaande kozijnen, dit moet ter plekke beoordeeld worden.
Kostenindicatie:
- HR++ glas: €75 – €100 per m²
- Triple glas: €120 – €200 per m²
- Kozijnvervanging (indien nodig): €100 – €200 per meter
Vloerisolatie
Vloerisolatie, vooral op de begane grond, kan een aanzienlijke verbetering betekenen in het energieverbruik van een pand. Het voorkomt dat warmte via de vloer ontsnapt, wat leidt tot een lagere energierekening en meer comfort voor de bewoners.
Kostenindicatie:
- Vloerisolatie: €20 – €50 per m²
Stap 2: Duurzame energie toepassen
De tweede stap in verduurzaming is het toepassen van duurzame energiebronnen. Dit draagt niet alleen bij aan een lager energieverbruik, maar ook aan een beter energielabel, wat hogere huurinkomsten mogelijk maakt.
Zonnepanelen
Zonnepanelen zijn een uitstekende manier om zelf duurzame energie op te wekken en je afhankelijkheid van externe energieleveranciers te verminderen. Voor particuliere verhuurders zijn zonnepanelen bijzonder waardevol omdat ze bijdragen aan een beter energielabel.
Kostenindicatie:
- Een gemiddeld systeem met 10 zonnepanelen (3.500 kWh per jaar) kost ongeveer €4.000 – €6.000.
Zonneboilers
Een zonneboiler gebruikt zonne-energie om water te verwarmen, wat een grote besparing op het gasverbruik kan opleveren, vooral voor warm tapwater. Dit systeem is een uitstekende aanvulling op een bestaande verwarmingsinstallatie.
Kostenindicatie:
- Zonneboilersysteem: €3.000 – €5.000
Elektrische boiler
Het vervangen van een gasgestookte boiler door een elektrische boiler draagt bij aan de reductie van gasverbruik in het pand, wat de energieprestatie verbetert.
Kostenindicatie:
- Elektrische boiler: €1.000 – €2.000
Ventilatiesystemen met Warmteterugwinning (WTW)
Een goed geïsoleerd pand vraagt om een goed ventilatiesysteem om een gezond binnenklimaat te behouden. Ventilatiesystemen met warmteterugwinning (WTW) zorgen ervoor dat de warmte uit de afgevoerde lucht wordt teruggewonnen en gebruikt om de binnenkomende verse lucht te verwarmen.
Kostenindicatie:
- Mechanische ventilatie met WTW: €4.000 – €7.000
Airconditioning met verwarmingsfunctie
In oudere panden zonder goede isolatie kan een airconditioning met verwarmingsfunctie een slimme oplossing zijn. Deze systemen kunnen zowel koelen in de zomer als verwarmen in de winter, wat bijdraagt aan een beter binnenklimaat en lagere energiekosten voor huurders. Bovendien levert het gebruik van een airco voor zowel verwarmen als koelen extra punten op in het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Kostenindicatie:
- Een (multi-split) airco met warmtefunctie kost ongeveer €1.500 – €4.000.
Stap 3: Gebruik maken van subsidie
De Nederlandse overheid biedt verschillende subsidies aan voor verduurzaming, waarbij de SVOH-subsidie bijzonder relevant is voor particuliere verhuurders. Deze subsidie, kan vanaf 2025 oplopen tot €10.000 per huisnummer en €400.000 per investeerder, wat een aanzienlijke ondersteuning biedt bij het financieren van energiebesparende maatregelen. Daarnaast zijn er specifieke financieringsopties beschikbaar voor verhuurders die hun pand willen verduurzamen.
Praktijkvoorbeeld: verduurzaming van energielabel E naar A voor een kleinschalig appartementencomplex
Situatiebeschrijving
Een kleinschalig appartementencomplex met drie zelfstandige studio’s, elk met een oppervlakte van ongeveer 60 m², wordt verduurzaamd. De appartementen hebben oorspronkelijk energielabel E, wat aangeeft dat de energie-efficiëntie van het pand suboptimaal is. Met de invoering van de nieuwe Wet betaalbare huur is het voor verhuurders belangrijk geworden om panden te verduurzamen. Een goed energielabel speelt namelijk een grote rol bij de puntentelling voor de maximale toegestane huurprijs. Zonder verduurzaming zou het voor verhuurders lastig worden om nog redelijke huren te vragen, waardoor het rendement onder druk komt te staan.
Uitgevoerde maatregelen
In samenwerking met een gerenommeerd adviseur is een uitgebreid verduurzamingsplan opgesteld om het pand van energielabel E naar A te brengen. De maatregelen zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van impact op de energie-efficiëntie, de kosten en de haalbaarheid. Hieronder worden de belangrijkste genomen stappen in grote lijnen beschreven:
- Isolatie van het dak: Het dak van het pand wordt aan de binnenzijde geïsoleerd, waardoor het warmteverlies via het dak aanzienlijk wordt verminderd. Dit is een van de belangrijkste stappen om de energie-efficiëntie te verbeteren en het energielabel te verhogen.
- Vervanging van glas naar HR++ glas: Het bestaande dubbel glas wordt vervangen door HR++ glas, wat zorgt voor betere thermische isolatie en minder warmteverlies via de ramen. Dit verhoogt het wooncomfort en draagt bij aan een lagere energierekening.
- Installatie van zonnepanelen: Op het dak van het pand worden vier zonnepanelen geplaatst. Deze wekken duurzame energie op, wat direct wordt gebruikt door de huurders, waardoor het pand minder afhankelijk is van externe energiebronnen en het energielabel verder verbeterd wordt.
- Plaatsing van airco-units met verwarmingsfunctie: Om de gasgestookte verwarming te vervangen en te voorzien in zowel verwarming als koeling, werden airco-units met verwarmingsfunctie geïnstalleerd. Dit systeem zorgt voor een efficiëntere verwarming en biedt daarnaast verkoeling in de zomermaanden.
- Installatie van een elektrische boiler: De gasgestookte installatie voor warm water wordt vervangen door een elektrische boiler, wat bijdraagt aan de algehele reductie van gasverbruik in het pand en een betere energieprestatie.
Investering en resultaten
- Gebruik van subsidie: Er is een totale subsidie geprognosticeerd van €7.500, wat neerkomt op €2.500 per studio, ter ondersteuning van de verduurzamingsmaatregelen.
- Netto investering: Na toepassing van de subsidie, bedragen de netto investeringskosten per studio (afgerond) €15.000.
- Energielabel verbetering: Door de bovenstaande maatregelen toe te passen, wordt het energielabel van het pand verbeterd van E naar A.
- Stijging marktwaarde van het pand: Door de verduurzaming neemt niet alleen de energieprestatie toe, maar stijgt ook de marktwaarde van het pand. Een hoger energielabel maakt het vastgoed aantrekkelijker voor potentiële kopers en investeerders.
- Huurprijsverhoging: Dankzij de verbeteringen kan de huurprijs per studio stijgen van €700 naar €950 per maand, wat resulteert in een jaarlijkse huurverhoging van €3.000 per studio en een totale jaarlijkse verhoging van €9.000 voor het gehele pand. Let op: het is belangrijk om te vermelden dat huurders op voorhand akkoord moeten gaan met de huurverhoging die volgt uit de verduurzamingsactiviteiten. Het alternatief is om de hogere huur in te voeren na huurmutatie.
- Acceptabele terugverdientijd: De totale netto investering van €45.000 wordt binnen ongeveer vijf jaar terugverdiend door de verhoogde huurinkomsten.
Conclusie
De nieuwe Wet betaalbare huur maakt verduurzaming van vastgoed niet alleen wenselijk, maar noodzakelijk om concurrerende huurprijzen te kunnen blijven vragen. De verduurzamingsmaatregelen in bovenstaand praktijkvoobeeld leiden niet alleen tot een significant betere energieprestatie en verhoogd wooncomfort, maar zorgen ook voor een waardebehoud of -stijging van het pand. Daarnaast biedt de investering in verduurzaming een solide rendement met een terugverdientijd van vijf jaar, terwijl de verbeterde energielabels ervoor zorgen dat verhuurders binnen de wettelijke kaders maximaal kunnen blijven profiteren van hun vastgoed.
Het is echter essentieel om huurders goed te informeren en hun instemming te verkrijgen voor eventuele huurverhogingen, of deze door te voeren bij huurmutaties. De verduurzaming van dit pand is daarmee niet alleen een ecologisch verantwoorde keuze, maar ook een strategische zet om de financiële levensvatbaarheid van het vastgoed op lange termijn te waarborgen.
Let op: De huurverhoging in dit praktijkvoorbeeld is gebaseerd op het nieuwe WWS-puntenstelsel voor energielabel E en A. Met andere woorden, het is niet gegarandeerd dat een maandelijkse huurverhoging van €250 gerechtvaardigd kan worden op basis van de markthuur die is gehanteerd bij de aankoop van het pand.
