Wat zijn de nieuwe regels?
De Hoge Raad heeft in de zogeheten D-Day-arresten bepaald dat het forfaitaire rendement in box 3 niet alleen betrekking heeft op gerealiseerde winst (bijvoorbeeld bij verkoop), maar ook op ongerealiseerde waardestijgingen. Dit betekent dat vastgoedbeleggers belasting betalen over rendement dat zij mogelijk nooit in handen krijgen.
Arnoud Vlak van Public Value, analyseerde deze situatie in een bericht op LinkedIn. Hij wijst erop dat de door de Hoge Raad gestelde eisen aan de tegenbewijsregeling zo streng zijn dat veel beleggers geen beroep kunnen doen op een lagere belastingdruk. Bovendien leidt een verhoging van het forfaitaire rendement met 1,78% vanaf 2026 tot nog hogere belastingaanslagen, ongeacht of beleggers dat rendement werkelijk behalen. Vooral beleggers met stabiele huuropbrengsten en weinig financiële buffers worden hierdoor geraakt.
Directe beleggers zwaarder belast dan beleggers in fiscaal niet-transparante fondsen
Een ander probleem dat Vlak aankaart, is de ongelijkheid tussen directe beleggers en beleggers in fiscaal niet-transparante fondsen. Directe beleggers betalen belasting over hun bruto huurinkomsten, zonder aftrek van kosten zoals onderhoud of financiering.
Beleggers in fiscaal niet-transparante vastgoedfondsen worden daarentegen belast over een netto resultaat. Kosten voor onderhoud en beheer worden op fondsniveau verwerkt, wat resulteert in een lagere belastingdruk. Dit verschil maakt direct beleggen minder aantrekkelijk, vooral voor particuliere beleggers met kleinere portefeuilles of hogere exploitatiekosten.
Welke beleggers worden het zwaarst getroffen?
De nieuwe regels treffen vooral groepen beleggers die minder weerstand hebben tegen een hogere belastingdruk:
-
Kleinere beleggers en beleggers met hoge financieringslasten
Beleggers met beperkte financiële middelen of hoge schulden lopen het grootste risico. Als de belasting hoger wordt dan het nettoresultaat uit verhuur, is verkoop vaak de enige optie. -
Beleggers met vastgoed dat hoge exploitatiekosten met zich meebrengt
Vastgoed dat veel onderhoud, beheer of andere uitgaven vergt, wordt extra zwaar belast. Deze kosten zijn niet aftrekbaar, waardoor het netto rendement fors afneemt.
Wat zijn de gevolgen voor de vastgoedmarkt?
De hogere belastingdruk kan een domino-effect hebben op de vastgoedmarkt. Als veel beleggers hun vastgoed gedwongen verkopen, kunnen prijzen dalen. Dit biedt kansen voor institutionele beleggers of vastgoedfondsen met voldoende liquiditeit, maar maakt het lastiger voor particuliere beleggers om in vastgoed te blijven investeren.
Daarnaast kan de ongelijkheid tussen directe beleggers en fondsbeleggers leiden tot een verschuiving in investeringsgedrag. Meer beleggers zullen kiezen voor indirect beleggen via fondsen, wat de toegankelijkheid van direct vastgoed beleggen verder beperkt.
Is er een oplossing?
Volgens Vlak kunnen beleidsmakers de druk verlichten door meer ruimte te bieden voor aftrekbare kosten of een realistischer forfaitair rendement. Het is echter onzeker of en wanneer deze aanpassingen zullen worden doorgevoerd.
Conclusie
De nieuwe box 3-regels zetten vastgoedbeleggers onder druk, vooral door strengere eisen en hogere belastingtarieven. Kleine beleggers en vastgoed met hoge exploitatiekosten lopen het grootste risico, terwijl grotere beleggers meer ruimte hebben om de belastingdruk te dragen. Zonder herziening van de regels dreigen gedwongen verkopen, verschuivingen naar indirect beleggen en zelfs dalende vastgoedprijzen. Een eerlijkere belastingdruk is noodzakelijk om zowel beleggers als de vastgoedmarkt te beschermen.
