Bron: Vastgoedjournaal
Overdrachtsbelasting: verlaging naar 8%, maar beperktere vrijstellingen
Een van de meest in het oog springende wijzigingen is de verlaging van de overdrachtsbelasting voor niet-hoofdverblijfwoningen van 10,4% naar 8%, per 1 januari 2026. Dit geldt onder meer voor tweede woningen, vakantiewoningen en woningen die als belegging worden gekocht.
Voor kopers die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken blijft het 2%-tarief gelden, en starters (tot 35 jaar) blijven in aanmerking komen voor een vrijstelling. Die vrijstelling geldt straks tot een woningwaarde van €555.000 (nu nog €525.000).
Let op: beleggers die via een vennootschap vastgoed aanhouden krijgen te maken met een strenger regime rondom de splitsingsvrijstelling. Sinds juli 2025 zijn de voorwaarden dusdanig aangescherpt dat belastingvrije overdrachten via bijvoorbeeld ruziesplitsingen of bedrijfsopvolging vrijwel zijn uitgesloten.
Box 3: hogere forfaits, lagere vrijstelling
De druk op box 3-bezit neemt verder toe:
- Het heffingsvrije vermogen daalt van €57.684 naar €51.396 per persoon.
- Het forfaitaire rendement voor ‘overige bezittingen’ (waaronder verhuurd vastgoed) stijgt fors: van 5,88% in 2025 naar 7,78% in 2026.
De optie om te kiezen voor werkelijk rendement blijft bestaan, maar is vooral relevant als je rendement structureel lager is dan het forfait. Let op: het werkelijke rendement wordt berekend over je gehele box 3-vermogen én omvat ook ongerealiseerde waardestijgingen.
De nieuwe wetgeving rondom werkelijk rendement staat gepland voor 2028.
Leegwaarderatio: alleen nog bij marktconforme verhuur
De leegwaarderatio – een veelgebruikte korting op de WOZ-waarde bij verhuurde woningen – wordt beperkt:
- Vanaf 2026 is toepassing alleen nog toegestaan bij marktconforme verhuur.
- Verhuur aan familie of andere gelieerde partijen tegen een lagere huurprijs valt daarmee buiten de regeling.
Voor zowel box 3 als de schenk- en erfbelasting kan dit een aanzienlijk effect hebben op de waardegrondslag en dus de uiteindelijke heffing.
Vastgoedfondsen: tijdelijke verlichting voor FGR’s
Voor vastgoedfondsen in de vorm van een fonds voor gemene rekening (FGR) is een overgangsregeling voorgesteld. Vanwege gewijzigde regelgeving zijn sommige FGR’s per 2025 ineens belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Om te voorkomen dat deze fondsen voor slechts twee jaar (2025–2026) als vennootschap worden belast, mogen zij onder voorwaarden tot uiterlijk 2028 tijdelijk als fiscaal transparant worden behandeld. Hiervoor is wél unanieme instemming van alle participanten vereist vóór 28 februari 2026.
Btw-veranderingen bij logies en shortstay-constructies
Vanaf 1 januari 2026 verdwijnt het verlaagde btw-tarief (9%) voor logiesverstrekkingen in onder meer hotels, pensions en shortstay-verhuur. Hiervoor geldt voortaan het standaardtarief van 21%.
Daarnaast wordt btw-aftrek bij vastgoeddiensten strenger gereguleerd. Voor vastgoeddiensten van meer dan €30.000 komt een herzieningstermijn van vijf jaar. Deze maatregel is gericht op het beperken van btw-constructies bij verbouwde of getransformeerde shortstay-objecten.
Tarieven box 2 en Vpb blijven stabiel
De tarieven voor box 2 en de vennootschapsbelasting blijven in 2026 ongewijzigd:
- Box 2: 24,5% tot €67.000 en 31% daarboven
- Vpb: 19% tot €200.000 en 25,8% over het meerdere
Wel is relevant dat vastgoedfamiliebedrijven sinds 2024 door de zogenoemde beleggingsfictie in de bedrijfsopvolgingsregeling nauwelijks nog toegang hebben tot fiscale faciliteiten.
Wat betekent dit voor jou als vastgoedbelegger?
De rode draad: fiscale druk op vastgoedbezit neemt toe, vooral in box 3. De verlaging van de overdrachtsbelasting is een positieve noot, maar weegt nauwelijks op tegen de verslechterde heffingsgrondslagen en striktere regels rond waardering, verhuur en structuur.
Voor beleggers in fondsvorm is het belangrijk om goed naar de rechtsvorm en fiscale transparantie te kijken. Ook bij familieverhuur of herontwikkelingstrajecten loont het om vooraf fiscale scenario’s in kaart te brengen.
