In dit artikel lichten we de actuele fiscale spelregels toe, met name voor beleggers die in 2025 willen splitsen. De Belastingdienst kijkt scherp naar intentie, timing en structuur. Zorg dat u binnen de lijnen blijft.
1. Overdrachtsbelasting: timing is bepalend
Voor beleggers geldt in 2025 nog een overdrachtsbelasting van 10,4%. Per 1 januari 2026 wordt dat 8%. Dit kan een aanzienlijk verschil maken in uw totale verwervingskosten.
Belangrijke nuances:
- Juridische splitsing in appartementsrechten leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting.
- Overdrachtsbelasting is pas verschuldigd bij levering van de afzonderlijke appartementen.
- Het 2%-tarief is alleen van toepassing bij duurzame zelfbewoning, met een aantoonbare hoofdverblijfsintentie. Tijdelijk bewonen om belasting te besparen wordt zelden geaccepteerd.
Advies: Baseer uw timing op de verwachte leverdatum en voorkom fiscale risico’s door het proces zorgvuldig te structureren.
2. Box 3: de waardepeildatum is leidend
De fiscale waarde in box 3 wordt vastgesteld op 1 januari van het belastingjaar. Veranderingen gedurende het jaar, zoals splitsing, verbouwing of leegstand, hebben pas effect in het daaropvolgende jaar.
Belangrijk om te weten:
- Het box 3-stelsel kijkt naar forfaitair rendement, niet naar uw daadwerkelijke kasstroom.
- Tijdelijke leegstand of nog lopende verbouwing biedt geen belastinguitstel.
Advies: Stem uw aankopen en (op)levering waar mogelijk af op deze peildatum voor optimaal fiscaal rendement.
3. Leegwaarderatio: alleen bij huurbescherming
De toepassing van de leegwaarderatio is uitsluitend mogelijk als de woning op 1 januari verhuurd is met huurbescherming. Tijdelijke verhuur of verhuur aan familie onder onzakelijke voorwaarden sluit toepassing uit.
Voorwaarden:
- Alleen reguliere huurcontracten met volledige huurbescherming komen in aanmerking.
- Tijdelijke of onzakelijke huursituaties leiden tot een fiscale waardering op 100% van de WOZ.
Advies: Zorg dat de huurpositie per 1 januari voldoet aan de voorwaarden als u aanspraak wilt maken op de leegwaarderatio.
4. Huurregulering: maak realistische aannames
Veel splitsingsprojecten vallen (deels) onder de gereguleerde middenhuur, zeker bij kleinere appartementen in stedelijke gebieden. De invoering van de Wet betaalbare huur maakt dit effect structureel.
Voorbeeld:
- Drie appartementen van 55 m², WOZ-waarde €180.000 per unit
- Huurdoelstelling: €1.200 per maand
- Punten WWS: ca. 140; maximaal toegestane huur: circa €950
Advies: Laat een WWS-berekening uitvoeren vóór aanvang van de verbouwing. Verkeerde uitgangspunten kunnen de exploitatie structureel onder druk zetten.
5. Btw op verbouwing: doorgaans niet terug te vorderen
De verhuur van woonruimte is btw-vrijgesteld. Dit betekent dat btw op verbouwingskosten niet kan worden teruggevorderd en onderdeel vormt van uw kostprijs.
Uitzondering:
- Alleen bij logiesverhuur (hotelmatige short-stay) kan btw-aftrek mogelijk zijn.
- De beoordeling hiervan is strikt: reguliere woningverhuur die tijdelijk wordt verhuurd valt hier niet onder.
Advies: Ga uit van volledige btw-druk op uw verbouwing, tenzij u aantoonbaar aan de voorwaarden voor logiesverhuur voldoet.
6. Box 1-risico: wanneer bent u geen belegger meer?
Het grootste fiscale risico bij splitsing is de herkwalificatie van box 3 naar box 1. In dat geval wordt u als ontwikkelaar aangemerkt en valt de volledige winst onder progressieve inkomstenbelasting (tot 49%).
Factoren die tot box 1-heffing kunnen leiden:
- Directe verkoop van de gesplitste appartementen na verbouwing
- Actieve projectstructuur met personeel of eigen uitvoerende partij
- Meerdere vergelijkbare projecten tegelijk
- Marketing en documentatie met ontwikkelkarakter
Advies: Leg uw langetermijnintentie vast, bijvoorbeeld via verhuur of exploitatie. Besteed ontwikkelwerk bij voorkeur uit en documenteer uw rol als passieve belegger.
Conclusie: splitsen blijft interessant, mits zorgvuldig uitgevoerd
Woningsplitsing kan nog altijd een waardevolle strategie zijn binnen een vastgoedportefeuille. Maar in 2025 zijn de fiscale kaders strikter en de toetsing intensiever. Wie zorgvuldig plant, realistische aannames hanteert en transparant opereert, kan binnen de lijnen blijven én rendement realiseren.
