Bron: Vastgoedjournaal
Voor vastgoedbeleggers is dit een relevante koerswijziging. Hieronder zetten wij de hoofdlijnen en implicaties overzichtelijk uiteen.
Van fictief naar werkelijk rendement
Tot en met 2027 rekent de Belastingdienst nog met een fictief rendement. In 2026 bedraagt dat 6 procent. In de praktijk behalen veel beleggers een lager rendement.
Daarom geldt tijdelijk de tegenbewijsregeling box 3. Wie minder rendement behaalt dan het fictieve percentage, kan dit aantonen en mogelijk belasting terugkrijgen. Daarbij moet tot 2028 echter ook rekening worden gehouden met niet gerealiseerde waardestijgingen.
Vanaf 2028 verandert het systeem fundamenteel:
- Geen fictief rendement meer
- Belasting over daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten
- Bij vastgoed vindt heffing plaats bij verkoop, niet jaarlijks over papieren waardestijging
Voor vastgoed betekent dit dat belastingheffing meer aansluit bij de daadwerkelijke kasstromen en realisatie.
Aangenomen moties rondom overgangsrecht
Bij de behandeling zijn meerdere moties aangenomen die van belang zijn voor vastgoedbeleggers.
Onderzoek naar de leegwaarderatio
De Kamer heeft verzocht om de nadelen van de leegwaarderatio te onderzoeken. Deze regeling verlaagt de fiscale waarde van verhuurd vastgoed ten opzichte van de WOZ-waarde, maar pakt in sommige situaties ongunstig uit. Een herbeoordeling kan tot aanpassingen leiden.
Tegenbewijs bij overgang naar het nieuwe stelsel
Belangrijker is de motie die vraagt om een verkenning naar een uitvoerbare tegenbewijsregeling bij de overgang naar het nieuwe box 3-stelsel.
De kernvraag is tegen welke waarde vastgoed per 2028 overgaat naar het nieuwe systeem. Als de overgangswaarde te laag wordt vastgesteld, kan dit leiden tot:
- Dubbele heffing
- Belasting over waardestijgingen die onder het oude stelsel zijn ontstaan
- Feitelijke terugwerkende kracht
Een goed vormgegeven tegenbewijsregeling kan deze risico’s beperken.
Let op: moties zijn geen wet. De uitvoering is afhankelijk van het kabinet. Indien de bezwaren niet adequaat worden ondervangen, is het niet uitgesloten dat opnieuw procedures volgen tot aan de Hoge Raad, die eerder met het Kerstarrest het oude box 3-stelsel corrigeerde.
Versterkt dit de positie van vastgoed?
Een opvallend effect van het nieuwe stelsel is dat vastgoed mogelijk relatief gunstiger wordt behandeld dan andere beleggingscategorieën.
Bij effecten en financiële producten geldt in veel gevallen een vorm van vermogensaanwasbelasting. Vastgoed wordt in het voorgestelde hybride stelsel primair belast bij realisatie. Dat kan leiden tot:
- Meer interesse in directe vastgoedparticipaties
- Nieuwe producten die kwalificeren als directe vastgoedbelegging
- Verschuiving van kapitaal richting vastgoed
Tegelijkertijd is dit mogelijk niet het eindstation. De Kamer heeft uitgesproken toe te willen werken naar een volledig stelsel gebaseerd op vermogenswinstbelasting. Uiterlijk bij het Belastingplan 2029 moet hiervoor een voorstel worden gepresenteerd.
Met andere woorden: het nieuwe stelsel is aangenomen, maar nog niet definitief uitgekristalliseerd.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor vastgoedbeleggers zijn drie zaken cruciaal:
- De periode tot 2028 blijft juridisch en beleidsmatig in beweging
- De overgangswaarde van vastgoed wordt bepalend voor toekomstige belastingdruk
- De relatieve positie van vastgoed kan tijdelijk versterken
Fiscale wetgeving zou economisch neutraal moeten zijn, maar kan in de praktijk kapitaalstromen beïnvloeden. Voor nu lijkt vastgoed daar mogelijk van te profiteren.
Conclusie
Met de Wet werkelijk rendement zet de wetgever een belangrijke stap richting belastingheffing op basis van reële opbrengsten. Voor vastgoedbeleggers is dit in beginsel een positievere ontwikkeling dan het oude fictieve systeem.
Tegelijkertijd blijven overgangsrecht, waarderingsvraagstukken en verdere politieke ontwikkelingen bepalend voor de uiteindelijke impact.
