Compensatie voor particulieren juridisch en praktisch onhaalbaar
De achterliggende reden is helder. Particuliere verhuurders zijn met circa 300.000 eigenaren sterk versnipperd en niet centraal geregistreerd. Een sluitende compensatieregeling voor deze groep zou onuitvoerbaar zijn en bovendien juridische risico’s met zich meebrengen. Ingrijpen in hun eigendom zonder tegenprestatie stuit op het eigendomsrecht en kan leiden tot massaal bezwaar.
Minister Keijzer noemt de situatie ‘buitengewoon ingewikkeld’ en stelt: “Je zúlt moeten nadenken over compensatie, want je grijpt in in het eigendom van verhuurders.” Daarom blijft huurindexatie voor particuliere sociale huurwoningen vanaf 1 juli toegestaan.
Ook inkomensafhankelijke verhoging blijft in stand
Tegelijkertijd blijft de inkomensafhankelijke huurverhoging overeind. Deze geldt voor huurders met een inkomen boven de toewijzingsgrens van de sociale sector. Zij kunnen te maken krijgen met een verhoging van maximaal 50 tot 100 euro per maand, afhankelijk van het inkomen. Hiermee wil het kabinet het zogeheten ‘scheefwonen’ tegengaan.
Kabinet onder tijdsdruk, wet moet vóór 1 juli rond zijn
Het wetsvoorstel voor de huurbevriezing is inmiddels naar de Raad van State gestuurd voor spoedadvies. Uiterlijk 30 juni moet de wet in het Staatsblad worden gepubliceerd, zodat deze op 1 juli in werking kan treden. Die deadline legt grote druk op het wetgevingsproces, dat nog door zowel de Tweede als de Eerste Kamer moet worden goedgekeurd.
Of het kabinet juridisch gezien onderscheid mag maken tussen huurders bij corporaties en huurders bij particuliere verhuurders, noemt Keijzer zelf ‘een interessante vraag’. Zij acht dit pad echter begaanbaar, mede omdat woningcorporaties een wettelijke taak hebben in de sociale huisvesting, terwijl dat voor particuliere beleggers niet geldt.
Impact op corporatiesector kan fors zijn
Voor woningcorporaties zijn de gevolgen van de huurbevriezing fors. De lagere huurinkomsten tasten hun leencapaciteit aan. Zonder aanvullende compensatie dreigen volgens Aedes 85.000 geplande woningen te vervallen en kunnen 365.000 woningen niet worden verduurzaamd. De huidige toezegging van 1,1 miljard euro wordt als volstrekt onvoldoende beschouwd. Staatssteunregels maken aanvullende compensatie bovendien lastig uitvoerbaar.
Corporatiekoepel Aedes heeft de minister formeel gesommeerd de maatregel terug te draaien. Doet zij dat niet, dan volgt mogelijk een gang naar de rechter. Tegelijkertijd erkent Keijzer dat ook zij “niet enthousiast” is over het voorstel, maar ze voelt zich gebonden aan het coalitieakkoord.
Wat betekent dit voor particuliere vastgoedbeleggers?
Voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment betekent dit voorlopig beleidsrust. De mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie blijft behouden. Maar het politieke klimaat blijft grillig, met snelle beleidswisselingen, inkomensafhankelijke maatregelen en toenemende regulering.
Update 29 mei: vandaag is uitgelekt dat de Raad van State het kabinetsplan voor het bevriezen van huren in sociale woningen zeer kritisch heeft beoordeeld. Het adviesorgaan gaf het zwaarst mogelijke negatieve oordeel, bekend als ‘dictum D’, wat inhoudt dat het plan volgens de Raad niet naar de Tweede Kamer gestuurd zou moeten worden.
