Fiscale druk op vastgoedbeleggers blijft toenemen
De kern van het probleem ligt bij het fictieve rendement, dat vanaf 2026 op 7,8% wordt vastgesteld. Voor veel vastgoedbeleggers ligt dit percentage ruim boven het daadwerkelijke rendement op hun investeringen, vooral wanneer zij te maken krijgen met stijgende kosten en hogere financieringslasten. Het gevolg: een belastingdruk die hoger uitvalt dan de huurinkomsten.
De tegenbewijsregeling, die bedoeld is om excessieve belastingdruk te beperken, blijkt in de praktijk beperkt effectief. Kosten mogen niet worden afgetrokken en verliezen zijn niet te verrekenen. Hierdoor kunnen beleggers met hogere lasten gedwongen worden vastgoed te verkopen, wat leidt tot een afname van het huuraanbod en oplopende huurprijzen.
Kamer pleit voor versoepelingen, maar staatssecretaris houdt vast aan koers
Tijdens het commissiedebat werden verschillende voorstellen gedaan om de druk op vastgoedbeleggers te verlichten. Onder meer VVD, NSC, BBB en CDA stelden aanpassingen voor zoals:
- Een ruimere tegenbewijsregeling: met de mogelijkheid om kosten af te trekken en verliezen te verrekenen.
- Een herziening van de leegwaarderatio: zodat de belastingdruk beter aansluit op de werkelijke huurinkomsten.
- Een fiscaal gunstige overheveling naar box 2: tegen een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 2%.
Van Oostenbruggen wees deze voorstellen af. Volgens hem zouden aanpassingen de invoering van het nieuwe stelsel vertragen en leiden tot een gat in de begroting. Zo zou het terugdraaien van de aanpassingen aan de leegwaarderatio leiden tot een extra kostenpost van €600 miljoen door gemaakte afspraken met de Europese Unie.
Invoering van werkelijk rendement: onzekerheid en nieuwe uitdagingen
Hoewel de invoering van het nieuwe stelsel voor 2028 gepland staat, groeit de twijfel of deze deadline haalbaar is. Van Oostenbruggen waarschuwt dat aanpassingen aan het huidige regime vertraging kunnen veroorzaken.
Daarnaast wijst hij op de beperkingen die voortkomen uit het arrest van de Hoge Raad, waarin werd geoordeeld dat het belasten van een fictief rendement onrechtmatig is als dit hoger is dan het daadwerkelijke rendement. Hoewel de Hoge Raad zich niet heeft uitgesproken over ongerealiseerde waardestijgingen, is het kabinet van plan om deze mee te nemen in het nieuwe systeem. Dit kan ertoe leiden dat de belastingdruk ook onder het nieuwe regime hoog blijft, zelfs wanneer beleggers geen directe inkomsten uit waardestijgingen ontvangen.
Stijgende belastingdruk treft vooral kleinere beleggers
Van Oostenbruggen stelt dat de impact van de maatregelen op woningbouw beperkt blijft, omdat grotere beleggers vaak over voldoende liquiditeit beschikken. Kamerleden waarschuwen echter dat kleinere particuliere beleggers in de knel komen. Zij kunnen zich mogelijk niet aanpassen aan de verhoogde belastingdruk en worden gedwongen hun vastgoed te verkopen, wat het huuraanbod verder beperkt.
Vooruitzicht: onzekerheid blijft
Met het uitblijven van versoepelingen blijft het fiscale klimaat voor particuliere vastgoedbeleggers voorlopig ongunstig. Het fictieve rendement van 7,8% vanaf 2026 zal een zware last vormen, terwijl alternatieve fiscale oplossingen, zoals gunstige overheveling naar box 2, definitief van tafel zijn.
Hoewel het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement in 2028 eerlijker lijkt, is er geen garantie dat dit beter uitpakt voor beleggers. De onzekerheid over de invoering en de keuze om ongerealiseerde waardestijgingen te belasten, maken een afwachtende houding daarom nog altijd riskant.
