1. Box 3: forfaitair rendement aangepast
Hoewel de overgang naar een belasting op basis van werkelijk rendement is uitgesteld tot 2028, blijven beleggers in 2025 belast volgens het forfaitaire systeem. Het fictieve rendement op vastgoed wordt verlaagd van 6,04% naar 5,88%, terwijl het belastingtarief ongewijzigd blijft op 36%.
Wat betekent dit? Beleggers betalen netto 2,11% belasting over hun fictieve rendement. Hoewel de verlaging klein is, blijft vastgoed in box 3 relatief zwaar belast. Alternatieven zoals een vastgoed-BV (box 2) kunnen interessant zijn voor nieuwe aankopen of een lange beleggingshorizon, maar houd rekening met extra kosten zoals overdrachtsbelasting bij een overgang.
2. Servicekosten btw-behandeling
Vanaf 2025 moet per geval worden vastgesteld of servicekosten een afzonderlijke prestatie zijn (btw-belast) of onderdeel uitmaken van de verhuurprestatie (btw-vrijgesteld). Dit wordt bepaald op basis van de aard van de kosten en de wijze van facturatie.
Wat betekent dit?
- Btw-belast: Apart gefactureerde nutsvoorzieningen of optionele diensten zoals internet.
- Btw-vrijgesteld: Schoonmaakkosten of servicekosten die onlosmakelijk verbonden zijn met de verhuur en niet apart worden gespecificeerd.
Impact: Verhuurders moeten huurcontracten en facturatiepraktijken nakijken om onverwachte btw-verplichtingen te voorkomen.
3. Vastgoedfondsen: CV’s altijd fiscaal transparant
Vanaf 2025 worden commanditaire vennootschappen (CV’s) altijd fiscaal transparant. Dit betekent dat een CV niet langer zelfstandig belastingplichtig is; inkomsten en lasten worden direct toegerekend aan de participanten. Een vergelijkbare fiscale transparantie kan ook gelden voor een Fonds voor Gemene Rekening (FGR), afhankelijk van de opzet.
Wat betekent dit?
- Particuliere beleggers betalen belasting in hun eigen fiscale sfeer, zoals in box 3.
- Rechtspersonen zoals BV’s betalen vennootschapsbelasting over hun aandeel in de inkomsten.
Impact: Deze transparantie maakt CV-structuren eenvoudiger, omdat de fiscale toerekening direct plaatsvindt. Tegelijkertijd beperkt het de fiscale planningsmogelijkheden. In een CV moeten inkomsten vrijwel direct worden belast bij de participanten, wat de flexibiliteit verkleint.
4. Versoepeling renteaftrek regels voor Vastgoed-BV’s
De earningsstrippingmaatregel, die de aftrek van rentelasten beperkt, wordt versoepeld. Het percentage van de fiscale EBITDA dat mag worden afgetrokken, stijgt van 20% naar 24,5%. De drempel van €1 miljoen blijft behouden.
Wat betekent dit? Beleggers die via een Vastgoed-BV opereren, krijgen meer ruimte om rentelasten af te trekken. Dit biedt verlichting in een periode van hogere rentes.
Impact: Voor beleggers met een Vastgoed-BV wordt het aantrekkelijker om vreemd vermogen in te zetten voor vastgoedfinanciering. Dit biedt meer flexibiliteit bij het opbouwen of uitbreiden van portefeuilles.
5. Vooruitblik: verlaging overdrachtsbelasting in 2026
Vanaf 2026 wordt het algemene tarief voor overdrachtsbelasting verlaagd van 10,4% naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt (zoals beleggingspanden).
Wat betekent dit? Deze verlaging maakt het aantrekkelijker om nieuwe aankopen strategisch te plannen. Beleggers kunnen overwegen grotere aankopen uit te stellen tot 2026 om te profiteren van het lagere tarief.
Impact: Het plannen van aankopen rond deze wijziging kan een substantiële kostenbesparing opleveren.
Conclusie
De fiscale wijzigingen in 2025 brengen zowel uitdagingen als kansen voor vastgoedbeleggers. Aanpassingen in box 3 en de btw-behandeling van servicekosten kunnen de toekomstige belastingdruk verder verhogen, terwijl versoepelingen zoals de verhoogde renteaftrek voor Vastgoed-BV’s en de verlaging van de overdrachtsbelasting juist fiscale voordelen bieden. Voor vastgoedbeleggers loont het om scherp te blijven op deze veranderingen en hierop zonodig in te spelen.
