Bron: Vastgoedjournaal
Macrobeeld: Gematigde groei met duidelijke pijnpunten
Volgens ramingen van Rabobank zet de economische groei door, maar in een gematigd tempo. Consumentenbestedingen en digitalisering blijven aanjagers, terwijl sectoren als bouw, logistiek en energie-intensieve industrie structureel worden afgeremd door netcongestie, stikstofproblematiek en personeelstekorten.
AI-gedreven productiviteitsgroei manifesteert zich vooral in informatie- en communicatiesectoren. Tegelijkertijd blijft geopolitieke volatiliteit een permanente factor. Normalisatie betekent hier niet stabiliteit, maar het vermogen om met scenario’s te werken.
Het Centraal Planbureau schetst een vergelijkbaar beeld:
- Economische groei van circa 1,2 procent in 2026
- Inflatie die geleidelijk richting 2,3 procent beweegt
- Een overheidstekort dat tegen de 3 procentnorm schuurt
De conclusie is helder: koopkracht verbetert, maar de budgettaire ruimte is beperkt. Beleidskeuzes worden scherper en uitstel wordt duurder.
Kapitaalmarkten: Volatiliteit blijft onderdeel van de prijs
Internationaal blijft de dynamiek op de kapitaalmarkten bepalend. Afwijkingen in het rentepad van de Federal Reserve, institutionele ingrepen in de VS en geopolitieke schokken blijven doorwerken in rentes, valuta en risicopremies.
Voor vastgoed betekent dit dat rente geen achtergrondvariabele is, maar een actieve sturingsfactor. Timing, leverage en exitstrategieën vragen om meerdere scenario’s, niet om één basisschets.
Ondernemersdynamiek: Opvolging wordt een structureel thema
Een minder zichtbaar, maar belangrijk thema in de komende jaren is bedrijfsopvolging. Een groot deel van de ondernemers verwacht binnen tien jaar te stoppen, terwijl opvolging achterblijft. Dit vergroot het risico op discontinuïteit, verlies van kennis en banen.
Alternatieve routes zoals management buy-ins, employee buy-outs en strategische overnames winnen terrein. Wie waarde wil behouden, moet tijdig en gefaseerd plannen. Ook dit raakt vastgoed, via bedrijfsobjecten, herstructureringen en sale-and-leaseback constructies.
Vastgoedoutlook: Herstel, maar selectief
1. Investeringen keren terug, maar niet overal
Het investeringsvolume trekt aan richting 13 tot 14 miljard euro, een duidelijke stijging ten opzichte van 2024. Core vastgoed profiteert het meest, terwijl value-add strategieën sterk afhankelijk blijven van verduurzaming, operationele optimalisatie en lokale marktfundamentals.
Normaliserende inflatie en stabielere financieringscondities ondersteunen langetermijnbeslissingen, maar blind kapitaal bestaat niet meer. Datagedreven analyse en AI-ondersteuning worden steeds vaker randvoorwaardelijk.
2. Retailvastgoed: Polarisatie zet door
In 2025 was het herstel al zichtbaar en die trend zet door. Prime locaties zoals PC Hooftstraat, Van Baerlestraat en Kalverstraat blijven profiteren van internationale vraag en flagship-dynamiek, met oplopende huurprijzen als gevolg.
Buiten de Randstad onderscheidt Eindhoven zich, met name de Demer, dankzij structureel lage leegstand en een koopkrachtige achterban. Tegelijkertijd blijft het beeld regionaal diffuus: lagere bezoekersaantallen en hogere leegstand maken transformatie, functiemenging en verblijfskwaliteit essentieel op secundaire locaties.
3. Kantoren: Bereikbaarheid bepaalt waarde
De gevreesde instorting van de kantorenmarkt blijft uit, maar de polarisatie neemt toe. Randgebieden van de G5-steden staan onder druk, terwijl locaties rond OV-knooppunten juist aantrekkelijk blijven.
Gemeenten worden gewaarschuwd niet te snel kantoren te transformeren naar woningen op plekken waar de gebruikersvraag structureel sterk blijft. Bereikbaarheid en kwaliteit vormen samen de nieuwe ondergrens.
4. Zorgvastgoed: Structureel tekort, strategische kans
De mismatch tussen vraag en aanbod in zorggeschikte woningen en intramurale capaciteit wordt nijpender. Hoewel het investeringsvolume stijgt, blijft de nieuwbouw achter bij de demografische realiteit.
Dit creëert ruimte voor:
- Sale-and-leaseback constructies
- Portfolio-herordening
- Gemengde woon-zorgconcepten
Vergrijzing, personeelstekorten en financieringsdruk maken het vraagstuk urgenter dan ooit. Voor private partijen die gericht, duurzaam en regionaal samenwerken, liggen hier structurele kansen, mits beleid en vergunningverlening meebewegen.
Conclusie: 2026 beloont discipline
2026 wordt geen jaar van brede wind mee, maar van doordachte positionering. Groei is aanwezig, kapitaal is beschikbaar, maar fouten worden sneller afgestraft. Vastgoedbeleggers die werken met scenario’s, scherp selecteren op locatie en gebruik, en structurele trends serieus nemen, bouwen aan robuuste portefeuilles.
