Investeren in vastgoed: via een BV of privé?

(Geactualiseerd voor 2025)

In dit artikel belichten we de voordelen en nadelen van het beleggen in vastgoed, zowel via een BV als privé. Hierdoor kun je als vastgoedbelegger een realistische afweging maken tussen de twee opties.

Privé investeren in vastgoed

In privé investeren betekent dat je met jouw privé vermogen een belegging koopt. Je bent dan een particuliere vastgoedbelegger. Als je particulier investeert, betaal je belasting in box 1 of box 3. Box 1 betreft de inkomstenbelasting en box 3 betreft sparen en beleggen. Voor box 3 geldt een gunstiger belastingtarief dan voor box 1. Je valt in box 3 zolang je ‘normaal vermogensbeheer’ toepast.

Wat is normaal vermogensbeheer?

Er is sprake van normaal vermogensbeheer in het geval het aangekochte vastgoed bedoeld is als belegging. De vuistregel is: betreft het een incidentele particuliere investering en besteedt je zaken zoals beheer en verhuur uit? Dan is de kans aannemelijk dat je als box 3 investeerder aangemerkt wordt door de fiscus.

Hoe hoog is box 3 belasting?

Op dit moment (2025) wordt het box 3 belastingtarief gebaseerd op een fictief rendement, ook wel ‘forfaitair rendement’ genoemd. Hierbij wordt het vermogen opgedeeld in drie categorieën, waarbij op elk type vermogen een percentage rendement wordt verondersteld. De categorieën en percentages zijn: Banktegoeden (1,44%), Beleggingen en andere bezittingen (5,88%) en Schulden (2,62%).

Het saldo van het fictief veronderstelde rendement (fictieve rendement op banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen minus het fictieve rendement op schulden) is in 2025 belast tegen 36% vermogensbelasting. 

Box 3: op weg naar werkelijk rendement per 2028

Het kabinet heeft de ambitie uitgesproken om per 2028 via box 3 belasting te gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement (de huurinkomsten en verkoopwinsten). Hoe dit er precies uit gaat zien is nog niet duidelijk.

Voor- en nadelen van privé investeren

We leggen hieronder de belangrijkste voor- en nadelen uit van privé investeringen via box 3. Later in het artikel worden de voor- en nadelen van investeringen via een BV weergegeven.

Voordelen

• Winst uit verkoop pand wordt nog niet belast tot 2028: mocht je besluiten jouw pand te verkopen, dan behoudt je de gehele winst.
• Inkomsten uit huur worden niet belast tot 2028: dit is vooralsnog een financieel voordeel.

Nadelen

• Kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar: kosten zoals onderhoudskosten en verbouwingskosten zijn niet aftrekbaar.
• Hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
• De Belastingdienst compenseert de vertraagde box-3 hervorming in 2028 door het fictieve rendement op vastgoed in 2026 en 2027 met 1,76 procentpunt te verhogen. Dit resulteert in een aanzienlijk hogere belastingdruk voor box-3 vastgoedbeleggers 

Geen normaal vermogensbeheer? Dan naar Box 1 (of beter Box 2)

Is er als particuliere investeerder geen sprake van een box 3 beleggingsactiviteit? Dan val je in box 1 en betaal je belasting over het inkomen dat je ontvangt uit werk en woning. Je wordt dan belast tegen een tarief van maximaal 49,5% over het behaalde rendement (de winst). Dit percentage is hoog vergeleken met de tarieven in box 3. In dat geval is het sowieso verstandiger om te beleggen via de BV.

Investeren in vastgoed met een BV

Investeren vanuit een BV, oftewel zakelijk investeren, wordt ook wel een ‘Vastgoed BV’ genoemd. In dit geval koop je niet met je privé vermogen een pand, maar met een BV. De hypotheek komt op naam van je bedrijf te staan.

Welke belasting betaal je met een Vastgoed BV?

Bij een Vastgoed BV krijg je met verschillende belastingen te maken:

• Vennootschapsbelasting: Zodra je in vastgoed investeert met een BV word je niet in box 1 of 3 belast, maar betaal je vennootschapsbelasting (VPB). Je betaalt enkel vennootschapsbelasting over je winst. Niet over je totale vermogen. Voor 2025 geldt een tarief van 19% voor rendement tot € 200.000,- en een tarief van 25,8% voor rendement boven € 200.000,-.
• Dividendbelasting (bij uitkering van rendement): je kan het rendement in je BV houden, om bijvoorbeeld nieuwe investeringen te doen. Maar je kan het rendement ook vanuit de BV aan jezelf uitkeren. Dit is een dividenduitkering. Via box 2 wordt hierover 24,50% belasting tot € 67.804 geheven. Vanaf € 67.804 is dit 31%.

Wat zijn de voor- en nadelen van een Vastgoed BV?

Eerder hebben we de voor- en de nadelen van privé investeren (box 3) voorgelegd. De voor- en nadelen van investeren in een BV kun je feiteilijk omdraaien:

Voordelen

• Aftrekposten: gemaakte kosten zijn fiscaal aftrekbaar, bijvoorbeeld verbouwingskosten en beheerskosten. Zo kan het belastbaar inkomen gereduceerd worden. Hierdoor betaal je minder belasting.
• Ook de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar tot €1.000.000

Nadelen

• Winst van de verkoop van het pand is belast
• Inkomsten uit huur wordt belast: de fiscus ziet huur als omzet van de BV, dus wordt net als de omzet belast.

Beleggen anno 2025: bij welk rendement is een BV of Box 3 voordeliger?

Rabobank heeft berekend dat de totale belastingdruk tot een rendement van 4,84% via de BV gunstiger uitpakt dan box 3. Zodra het rendement hoger ligt dan 5%, blijkt box 3 vooralsnog voordeliger uit te pakken. Jongbloed Fiscaal Juristen komt tot dezelfde conclusie (zie onderstaande tabel):