In dit artikel belichten we de voordelen en nadelen van het beleggen in vastgoed, zowel via een BV als privé. Hierdoor kun je als vastgoedbelegger een realistische afweging maken tussen de twee opties.
Privé investeren in vastgoed
In privé investeren betekent dat je met jouw privé vermogen een belegging koopt. Je bent dan een particuliere vastgoedbelegger. Als je particulier investeert, betaal je belasting in box 1 of box 3. Box 1 betreft de inkomstenbelasting en box 3 betreft sparen en beleggen. Voor box 3 geldt een gunstiger belastingtarief dan voor box 1. Je valt in box 3 zolang je ‘normaal vermogensbeheer’ toepast.
Wat is normaal vermogensbeheer?
Er is sprake van normaal vermogensbeheer in het geval het aangekochte vastgoed bedoeld is als belegging. De vuistregel is: betreft het een incidentele particuliere investering en besteedt je zaken zoals beheer en verhuur zoveel mogelijk uit? Dan is de kans aannemelijk dat je als box 3 investeerder aangemerkt wordt door de fiscus.
Hoe hoog is box 3 belasting?
Op dit moment wordt het box 3 belastingtarief gebaseerd op een fictief rendement, ook wel ‘forfaitair rendement’ genoemd. Hierbij wordt het vermogen opgedeeld in drie categorieën, waarbij op elk type vermogen een percentage rendement wordt verondersteld. De categorieën en percentages zijn: Bank- en spaartegoeden (0,36%), Overige beleggingen (6,17%) en Schulden (2,57%).
Het saldo van het fictief veronderstelde rendement (fictieve rendement op bank- en spaartegoeden en overige beleggingen minus het fictieve rendement op schulden) is in 2023 belast tegen 32% vermogensbelasting. Zonder rekening te houden met het heffingvrije vermogen van € 57.000 per persoon, zal de effectieve belasting op Bank- en spaartegoeden in 2023 naar schatting uitkomen op ongeveer 0,12%. Voor Overige beleggingen komt de effectieve belasting uit op ongeveer 1,97%.
Box 3: op weg naar werkelijk rendement per 2026
Het kabinet heeft de ambitie uitgesproken om vanaf 2026 via box 3 belasting te gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement (de huurinkomsten en verkoopwinsten). Hoe dit er precies uit gaat zien is nog niet duidelijk. Inmiddels is wel bekend hoe de overbrugging wetgeving tot en met 2025 eruit gaat zien. De vermogensbelasting stijgt jaarlijks met 1%, waardoor deze 34% in 2025 is (t.o.v. 32% in 2023).
Voor- en nadelen van privé investeren
We leggen hieronder de belangrijkste voor- en nadelen uit van privé investeringen via box 3. Later in het artikel worden de voor- en nadelen van investeringen via een BV weergegeven.
Voordelen
- Winst uit verkoop pand wordt nog niet belast tot 2026: mocht je besluiten jouw pand te verkopen, dan behoudt je de gehele winst.
- Inkomsten uit huur worden niet belast tot 2026: dit is vooralsnog een groot financieel voordeel.
Nadelen
- Kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar: kosten zoals onderhoudskosten en verbouwingskosten zijn niet aftrekbaar.
- Hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
Geen normaal vermogensbeheer? Dan naar Box 1 (of beter Box 2)
Is er als particuliere investeerder geen sprake van een box 3 beleggingsactiviteit? Dan val je in box 1 en betaal je belasting over het inkomen dat je ontvangt uit werk en woning. Je wordt dan belast tegen een tarief van maximaal 49,5% over het behaalde rendement (de winst). Dit percentage is hoog vergeleken met de tarieven in box 3. In dat geval is het sowieso verstandiger om te beleggen via de BV.
Investeren in vastgoed met een BV
Investeren vanuit een BV, oftewel zakelijk investeren, wordt ook wel een ‘Vastgoed BV’ genoemd. In dit geval koop je niet met je privé vermogen een pand, maar met een BV. De hypotheek komt op naam van je bedrijf te staan.
Welke belasting betaal je met een Vastgoed BV?
Bij een Vastgoed BV krijg je met verschillende belastingen te maken:
- Vennootschapsbelasting: Zodra je in vastgoed investeert met een BV word je niet in box 1 of 3 belast, maar betaal je vennootschapsbelasting (VPB). Je betaalt enkel vennootschapsbelasting over je winst. Niet over je totale vermogen. Per 1 januari 2023 geldt een tarief van 19% voor rendement tot € 200.000,- en een tarief van 25,8% voor rendement boven € 200.000,-.
- Dividendbelasting (bij uitkering van rendement): je kan het rendement in je BV houden, om bijvoorbeeld nieuwe investeringen te doen. Maar je kan het rendement ook vanuit de BV aan jezelf uitkeren. Dit is een dividenduitkering. De BV betaalt hier 15% dividendbelasting voor en jij betaalt hier in privé 26,9% dividendbelasting over (box 2). Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) verreken je de 26,9% met de door de BV betaalde 15%.
Wat zijn de voor- en nadelen van een Vastgoed BV?
Eerder hebben we de voor- en de nadelen van privé investeren (box 3) voorgelegd. De voor- en nadelen van investeren in een BV kun je feiteilijk omdraaien:
Voordelen
- Aftrekposten: gemaakte kosten zijn fiscaal aftrekbaar, bijvoorbeeld verbouwingskosten en beheerskosten. Zo kan het belastbaar inkomen gereduceerd worden. Hierdoor betaal je minder belasting.
- Ook de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar.
Nadelen
- Winst van de verkoop van het pand is belast
- Inkomsten uit huur wordt belast: de fiscus ziet huur als omzet van de BV, dus wordt net als de omzet belast.
Beleggen anno 2023: bij welk rendement is een BV of Box 3 voordeliger?
Rabobank heeft berekend dat de totale belastingdruk tot een rendement van 4,84% via de BV gunstiger uitpakt dan box 3. Zodra het rendement hoger ligt dan 5%, blijkt box 3 vooralsnog voordeliger uit te pakken:
Let op: In bovenstaand voorbeeld is het heffingsvrije vermogen buiten beschouwing gelaten
Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de box 2 heffing via de BV uitgesteld kan worden, bijvoorbeeld door (een deel) van het resultaat te herinvesteren, waardoor voornoemd omslagpunt hoger komt te liggen.
Toekomstbestendig investeren in vastgoed: via de BV of privé?
De keuze voor beleggen in privé of in de bv is echter niet alleen afhankelijk van het rendement en de belastingdruk. Ook de periode waarin het vermogen als belegging beschikbaar blijft en eventuele kosten die gemoeid zijn bij het wijzigen van de beleggingsconstructie (van Box 3 naar de BV) spelen een rol.
Desondanks kunnen we wel vaststellen dat het box 3 stelsel flink op de schop gaat, waardoor deze route steeds nadeliger gaat uitpakken voor particuliere vastgoedinvesteerders. Immers, de plannen zijn om vanaf 2026 via box 3 het daadwerkelijk rendement te gaan belasten (huurinkomsten + verkoopwinsten).
Wij vermoeden zodoende dat het voordeliger en stabieler zal zijn om vastgoedbeleggingen onder te brengen in een BV. Ook een famliefonds of FGR structuur kan het overwegen waard zijn. De ideale constructie blijft echter maatwerk en er zullen te allen tijde rekenmodellen en specialisten geraadpleegd moeten worden om tot een juiste aanpak te komen.
Heb je vragen over dit artikel? Plan een gratis adviesgesprek in. We denken graag met je mee!
