Het rendement van een beleggingspand berekenen

Wilt u weten hoe u duidelijk uw rendement kunt berekenen? Of overweegt u een beleggingspand te kopen? De waarde van beleggingspanden wordt voor een groot deel bepaald door het rendement. Het is daarom belangrijk om dit zo nauwkeurig mogelijk te berekenen.

Voordat u begint met het berekenen van het rendement moet u zorgen dat u informatie over het beleggingspand voorhanden heeft. Wat u nodig heeft:

  • Aankoopinformatie: Wat is de aankoopsom? Gaat er gerenoveerd worden? Zo ja, voor welk bedrag? Specificeer deze bedragen
  • Financieringsinformatie: Als u het pand gaat financieren d.m.v. een hypotheek, zorg dan dat u weet wat de voorwaardes zijn, met name: rentepercentages, hoeveel eigen geld u mee moet nemen, aflossingspercentages en wat de afsluitkosten zijn
  • Inkomsten: Een omschrijving van hoeveel inkomsten een pand genereert. Zoals de huurinkomsten
  • Uitgaves: Zorg voor een gedetailleerde omschrijving van alle terugkerende kosten. Denk hierbij aan Vereniging van Eigenaars-bijdrages, opstalverzekering, onderhoud van de cv-ketel enzovoort. Gaat u het beheer van het beleggingspand uit handen geven? Neem dan ook de beheerkosten mee als terugkerende kosten.

Waar u deze informatie kunt vinden
Aankoopinformatie: De verkoper geeft aan voor welke prijs hij verkoopt. Als u gaat verbouwen of renoveren dan is het wel van belang dat u een gedetailleerde offerte laat opstellen door een aannemer en deze het liefst laat afprijzen. Het is aan te raden om oudere panden te laten inspecteren door een bouwkundige om een goed beeld te krijgen van de bouwkundige punten waarmee u rekening dient te houden.

Financieringsinformatie: U kunt gedetailleerde informatie opvragen bij een financieringstussenpersoon. Wij adviseren altijd om met een tussenpersoon te werken. Dan wordt u bijgestaan door een onafhankelijke partij die alle hypotheken met elkaar vergelijkt, om zo voor u tot de beste deal te komen.

Inkomsten: Als u een beleggingspand aankoopt dat al in verhuurde staat verkeert, dan is het gemakkelijk om de inkomsten in kaart te brengen. U kijkt dan naar de onderliggende huurcontracten. Mocht u een pand aankopen dat nog niet verhuurd is, dan is het verstandig om bij verschillende makelaars huurwaarde-indicaties op te vragen. Het liefst onderbouwd door recente huurtransacties.

Uitgaven: Een beleggingspand bezitten brengt kosten met zich mee. Veel van deze uitgaves komen maandelijks terug. Houdt rekening met:
De gemeentelijke belastingen zoals de OZB-belasting. Het exacte tarief kunt u terugvinden op de website van de gemeente.
Beheer: Veel verhuurmakelaars verzorgen het beheer voor vastgoedbeleggers. U kunt prijsindicaties opvragen bij diverse verhuurmakelaars.

Verzekeringen: Het is mogelijk om een offerte op te vragen bij websites zoals independer.nl of bij een tussenpersoon. Als u een appartementsrecht koopt dan zit de opstalverzekering in de bijdrage van de VvE en hoeft u dus niet een extra opstalverzekering af te sluiten.

VvE: Wanneer u een appartementsrecht koopt, bent u in veel gevallen verplicht om een bijdrage te doen aan de Vereniging van Eigenaren. De bijdrage is onder andere voor de opstalverzekering en begroting voor het onderhoud. Informatie omtrent de VvE kunt uit opvragen bij de makelaar of bij de voorzitter van de VvE.

Onderhoudsbegroting: Het is verstandig om een onderhoudsbegroting op te stellen en uzelf hieraan te houden wanneer u zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud. Bij appartementen hoeft u vaak alleen rekening te houden met de keuken en de badkamer, bij normale grondgebonden woningen is dit anders: u heeft geen VvE die het onderhoud voor u verzorgt, dus u bent zelf verantwoordelijk voor onderhoud van bijvoorbeeld de gevels, het dak, den de kozijnen.

Het rendement berekenen
Wanneer u alle informatie heeft verzameld, kunt u het rendement gaan berekenen. Hiervoor zijn meedere methodes: de BAR-, NAR-, en Cashflowmethode.

BAR (bruto aanvangsrendement)
De bruto-aanvangsrendementmethode wordt veel gebruikt in de vastgoedbrache om de verhouding van de huurinkomsten ten opzichte van de aankoopprijs aan te geven. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengt in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering.
Formule
BAR = huuropbrengst / investering
Wat is nou een goed BAR? Dat hangt af van waar u in investeert. Bij nieuwbouwwoningen kunt u rekening houden met een BAR van ongeveer 6%. Investeert u in bestaande bouw, bijvoorbeeld studentenpanden in Breda of Tilburg? Dan is het gemiddelde bruto aanvangstrendement circa 8%.

NAR (netto aanvangsrendement)
Het netto aanvangsrendement (NAR) wordt gebruikt om het netto rendement aan te geven van een beleggingspand. Deze methode wordt meestal intern gebruikt, omdat beleggers andere kostenstructuren hebben. Een vastgoedfonds heeft bijvoorbeeld managementfee’s en extra kosten zoals accountants, terwijl een kleine lokale belegger die belegt als privépersoon geen extra kosten heeft. Voor deze kleine belegger is het rendement dan hoger.
Formule
NAR = huuropbrengsten – exploitatiekosten / investering

Cashflow
Wij nemen financieringslasten niet mee in de NAR-methode omdat niet iedereen dezelfde financieringsvoorwaarden heeft, en dus een ander kostenplaatje krijgt. Het is belangrijk om het rendement te berekenen op basis van het individuele pand en niet op basis van de persoon die het pand koopt. Dit is de reden waarom wij de cashflow berekenen.
Formule
Cashflow = NAR – financieringslasten (rente + aflossing)
Als u zonder een hypotheek een beleggingspand koopt, is uw rendement gelijk aan het NAR. Tevens moet u rekening houden met extra taxatiekosten en afsluitkosten van de hypotheek.

Het aflossingsrendement
Het aflossingsrendement is geld dat u indirect toekomt omdat de hypotheek wordt afgelost. De huurder betaalt namelijk de aflossing van uw hypotheek.

Totaalrendement
Het totaalrendement is cashflow + aflossing en eventuele waardestijging van het vastgoed. Het is nagenoeg onmogelijk om de waardestijging exact te berekenen. In veel gevallen worden voor het gemak de cashflow en de aflossing bij elkaar opgeteld, om zo tot het totaalrendement te komen.
Formule
Cashflow + aflossing = het totaalrendement

Met deze informatie kunt u op een duidelijke en doordachte manier het rendement berekenen houdt wel in gedachte dat het hier alleen over het eerste jaar van exploitatie gaat. Het is aan te raden om de berekening door te berekenen over diverse jaren op basis van verwachte trends. Houdt rekening met inflatie, indexeringen (huurverhogingen) verwachte uitgaves etcetera.
Bent op zoek naar een document dat u kan helpen uw rendement te berekenen? Stuur ons een email en wij sturen u gratis een exploitatieberekening toe. Als u vragen heeft, neem dan contact met ons op of plaats een berichtje onder aan deze pagina.