Financiering van een beleggingspand: waar moet u op letten?

Ondanks het groeiende vertrouwen in vastgoedbeleggingen, is het nog altijd niet eenvoudig om een beleggingspand te financieren. Elke bank hanteert immers verschillende (strenge) voorwaarden. Wij hebben een scan gedaan en de tien meest voorkomende punten uiteen gezet.

1. De inkomenseis
Om er zeker van te zijn dat je in staat bent de last te dragen als er leegstand ontstaat, eisen de banken dat je een minimum salaris hebt. De NIBC verlangt dat je €45.000 bruto aan salaris hebt.

2. Maximaal leenbedrag
Je kunt op dit moment maximaal 70% lenen bij de NIBC. Dit wordt ook wel de ‘loan to value’ genoemd. In sommige gevallen kan dit echter lager zijn. Bijvoorbeeld bij studentenwoningen of bedrijfsmatig onroerend goed.

3. Nederlandse identiteit
De aanvrager van de hypotheek moet over het algemeen in bezit zijn van een Nederlands paspoort en belastingplichtig zijn in Nederland.

4. Typen vastgoed
De banken financieren het liefst woningen. Het is mogelijk om woon-/winkel combinaties te financieren, al staan de banken hier in het algemeen iets minder positief tegenover. Kleinere kantoorruimtes en bedrijfshallen zijn bijvoorbeeld moeilijk te financieren. Banken lopen hierdoor extra risico omdat vaak kleinere ondernemers deze financiering aanvragen en daardoor ook meer risico lopen op een faillissement.

5. Vergunningen
Het pand moet beschikken over alle noodzakelijke vergunningen. Dat klinkt logisch, maar dit is wel even opletten. Zo moet je bijvoorbeeld wanneer je kamers wilt gaan verhuren aan studenten, in sommige steden beschikken over een omzettingsvergunning. Dus voordat je een studentenhuis aankoopt, wees dan scherp op de vergunningen die op je af komen. Ook al wil je het pand niet financieren, dan is het nog steeds erg belangrijk voor de mogelijke verkoop in de toekomst!

6. Taxatierapport in verhuurde staat
Zoals in het geval bij normale hypotheken, moet je ook hier een taxatierapport aan laten leveren door een taxateur. De banken werken landelijk samen met taxateurs die objecten mogen taxeren in verhuurde staat[IB1] . Over het algemeen zijn deze taxaties duurder dan normaal. Dit komt omdat relatief weinig taxateurs dit mogen doen. De kosten van een taxatie in verhuurde staat zijn ongeveer €650,- excl. btw. Ben je gewoon aan het oriënteren, dan is het de moeite waard om even een lokale taxateur te raadplegen. Zij kunnen je vaak wel een grove indicatie geven van de waarde in verhuurde staat.

7. Huurprijsberekening a.d.h.v. puntentelling
De taxateurs houden altijd rekening met de puntentelling. De puntentelling geeft de waarde weer van een huurwoning. Wanneer een woning verhuurd wordt in de sociale huursector (minder dan €710.- p.m.) dan valt dit automatisch binnen de puntentelling. De taxateur maakt de huurprijsberekening aan de hand van de puntentelling en houdt dit aan als de maandelijkse inkomsten. Maar dit is niet hetzelfde als wat de huurder werkelijk op dit moment betaalt! Dit kan veel invloed hebben op de hoogte van je financiering als je dit niet goed laat berekenen.
Je kunt zelf de puntentelling berekenen op deze website van de huurcommissie.

8. Aflossing
Veel banken verplichten je om af te lossen boven de 50% loan to value. Bij de ABN AMRO ben je zelfs verplicht om het volledige uitstaande bedrag af te lossen in 20 jaar.

9. Minimaal hypotheekbedrag
De meeste banken werken met een minimaal hypotheek bedrag van 75.000. Houd er dus rekening mee als je relatief goedkopere beleggingspanden wilt financieren dat dit moeilijk kan zijn. Dit banken verlangen namelijk dat je zelf een minimale inleg hebt in een pand om zo bepaalde risico’s af te dekken.

10. Financiering via tussenpersonen
De meeste banken werken met tussenpersonen. Er wordt op deze manier geprobeerd kosten te besparen. Vanuit het oogpunt van transparantie is het de bedoeling dat je je hypotheekadviseur zelf betaalt. Wij kunnen je in contact brengen met diverse hypotheekadviseurs waarmee wij goede ervaringen hebben.